Mehrfamilienhaus bewerten — nach Stadt

Diese Seite bündelt die Bewertungs-Standorte aus unserer Transaktionsdatenbank für 30 deutsche Städte. Jede Stadt-Seite enthält aktuelle Faktoren, Bodenrichtwerte, Kaltmieten, Stadtteil-Analysen, Käuferprofile und eine konkrete Ertragswert-Beispielrechnung. Die Daten stammen aus über 12.400 ausgewerteten Verkäufen 2024–2026, ergänzt um Gutachterausschuss-Berichte der jeweiligen Bundesländer.

Regionale Marktunterschiede — was den Faktor wirklich treibt

Drei strukturelle Faktoren erklären 80 Prozent der regionalen Unterschiede: Bevölkerungswachstum, Kaufkraft und Wohnungsangebot. München kombiniert alle drei Treiber im Maximum — daher die Spitzenfaktoren. Das Ruhrgebiet leidet seit Jahrzehnten unter Strukturwandel und einem überdurchschnittlichen Wohnungsangebot, daher die niedrigen Multiplikatoren. Dazwischen ein Spektrum, das nicht intuitiv ist: Leipzig liegt mittlerweile höher als Hannover, Mainz fast auf Frankfurter Niveau, Heidelberg auf Hamburger Niveau.

Der zweite große Hebel ist der Mietspiegel. In Berlin, München und Hamburg ist die Lücke zwischen Bestandsmiete und Marktmiete oft erheblich — Käufer kalkulieren mit Nachvermietungspotenzial, was die Faktoren stützt. In B- und C-Standorten ist diese Lücke kleiner, der Markt ist transparenter, die Faktoren entsprechend disziplinierter.

Drittens spielen lokale Eigenheiten eine Rolle, die nicht in Aggregaten sichtbar werden: Milieuschutz und Vorkaufsrechte in München, Berlin und Heidelberg verlängern Verkaufsprozesse. UNESCO-Welterbe-Auflagen in Lübeck, Regensburg und Mainz verteuern Sanierungen, eröffnen aber Denkmal-AfA-Vorteile. Der BioNTech-Effekt in Mainz oder der Halbleiter-Boom in Dresden sind regionale Sondereffekte mit nachhaltigen Faktorimpulsen.

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