Grundformel
Vereinfachtes Ertragswertverfahren:
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
- Rohertrag = Jahresnettokaltmiete aller Einheiten
- Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten
- Bodenwertverzinsung = Bodenwert × Liegenschaftszins
- Reinertrag des Gebäudes = Reinertrag − Bodenwertverzinsung
- Gebäudeertragswert = Reinertrag Gebäude × Vervielfältiger (Annuitätenfaktor, abhängig von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)
- Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Vervielfältiger-Tabelle
Der Vervielfältiger ist tabelliert in Anlage 1 zur ImmoWertV. Auszug für gängige Konstellationen:
| Restnutzungsdauer | Liegenschaftszins 3 % | 4 % | 5 % |
|---|---|---|---|
| 30 Jahre | 19,60 | 17,29 | 15,37 |
| 50 Jahre | 25,73 | 21,48 | 18,26 |
| 70 Jahre | 29,12 | 23,39 | 19,34 |
| 80 Jahre | 30,20 | 23,92 | 19,60 |
Abgrenzung zu Faktor und Sachwert
Der vereinfachte Faktor (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete) ist nicht identisch mit dem Vervielfältiger im Ertragswertverfahren — der Faktor enthält implizit Bodenwert und Bewirtschaftungskosten. Das Sachwertverfahren hingegen geht von Herstellungskosten aus und kommt vor allem dort zum Tragen, wo es keinen funktionierenden Ertragsmarkt gibt — bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, sehr großen Sondernutzungsobjekten oder bei Spezialimmobilien.
Praxisbeispiel
6-Parteien-Haus in Stuttgart, Grundstück 500 m², Bodenrichtwert 1.400 €/m². Bodenwert = 700.000 €. Jahresnettokaltmiete 96.000 €. Bewirtschaftungskosten 19.200 € (20 %). Reinertrag = 76.800 €. Liegenschaftszins 3,5 %, Bodenwertverzinsung = 700.000 × 0,035 = 24.500 €. Reinertrag Gebäude = 76.800 − 24.500 = 52.300 €. Restnutzungsdauer 60 Jahre, Vervielfältiger 23,0. Gebäudeertragswert = 52.300 × 23,0 = 1.202.900 €. Ertragswert = 700.000 + 1.202.900 = 1.902.900 €. Zum Vergleich: Faktor-Methode ergäbe 96.000 × 20 = 1.920.000 €. Gute Übereinstimmung, weil typische B-Lage. Details: Ratgeber Bewertungsmethoden.
Häufige Fehler
- Ist- statt Soll-Miete ansetzen: Bei deutlich unter Markt vermieteten Wohnungen muss die nachhaltig erzielbare Miete laut Mietspiegel herangezogen werden — sonst wird der Ertragswert systematisch zu niedrig.
- Bewirtschaftungskosten pauschal mit 20 % ansetzen: Bei sehr neuwertigem oder sehr altem Bestand können sie spürbar darunter oder darüber liegen.
- Liegenschaftszins willkürlich wählen: Maßgeblich ist der vom örtlichen Gutachterausschuss veröffentlichte Wert — nicht ein vom Bewerter geschätzter.