Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten, kaufen oder verkaufen will, stößt unweigerlich auf eine Welt aus Fachbegriffen: Liegenschaftszins, Rohertrag, Vervielfältiger, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Drei-Objekt-Grenze. Hinter jedem Begriff steckt eine konkrete Vorschrift, eine Berechnungsformel oder eine steuerliche Folge, die im Ernstfall fünf- bis sechsstellig wirken kann. Genau dafür ist dieses Glossar gedacht.
Jeder Eintrag ist als Kurzdefinition aufgebaut, gefolgt von Berechnungslogik oder rechtlichem Rahmen, einem konkreten Praxisbeispiel und Querverweisen auf verwandte Begriffe sowie weiterführende Ratgeber-Artikel. Die Inhalte orientieren sich an der ImmoWertV 2021, am BewG, am BGB und an aktueller Sachverständigen-Praxis. Sie ersetzen keine individuelle Beratung — sie schaffen aber die Sprachbasis, um mit Sachverständigen, Steuerberatern und Käufern auf Augenhöhe zu sprechen.
Das Glossar ist alphabetisch sortiert. Wer in das Thema Bewertung tiefer einsteigen möchte, beginnt sinnvollerweise bei Ertragswertverfahren, Faktor und Liegenschaftszins. Wer verkauft, sollte Spekulationssteuer, Drei-Objekt-Grenze und Kauf bricht nicht Miete kennen. Wer aufteilen will, kommt an Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei.
Alle Begriffe von A bis Z
A
- Abgeschlossenheitsbescheinigung — Bauamtlicher Nachweis, dass Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Voraussetzung für die WEG-Aufteilung.
B
- Bewirtschaftungskosten — Nicht umlagefähige Kosten beim Vermieten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis.
- Bodenrichtwert — Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke einer Lage, jährlich vom Gutachterausschuss veröffentlicht.
- Bruchteilsgemeinschaft — Mehrere Eigentümer halten ein Grundstück nach quotalen Bruchteilen (§741 ff. BGB).
- Bruttomietrendite — Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Die einfachste Renditekennzahl.
D
- Denkmal-AfA — Erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden (§7i EStG).
- Drei-Objekt-Grenze — Wer in 5 Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler.
E
- Energieausweis — Pflichtdokument beim Verkauf, als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis. Geregelt im GEG.
- Erbbaurecht — Recht, auf fremdem Grund zu bauen, gegen jährlichen Erbbauzins (i. d. R. 99 Jahre).
- Ertragswertverfahren — Standardverfahren für Renditeobjekte: Wert = Bodenwert + kapitalisierter Reinertrag.
- Exposé — Verkaufsdokument mit allen objektrelevanten Informationen und Bildern.
F
- Faktor / Vervielfältiger / Multiplikator — Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Marktübliches Schnellmaß.
G
- GEG (Gebäudeenergiegesetz) — Energetisches Anforderungsrecht; löste EnEV/EEWärmeG/EnEG ab.
- Grundbuchauszug — Offizieller Auszug aus dem Grundbuch: Eigentümer, Belastungen, Rechte.
- Grunderwerbsteuer — Bundeslandabhängige Steuer auf Immobilienkäufe (3,5 % bis 6,5 %).
H
- Hausgeld — Monatlicher Beitrag jedes WEG-Eigentümers zur Gemeinschaftskasse.
I
- ImmoWertV 2021 — Bundeseinheitliche Verordnung zur Immobilienwertermittlung, seit 2022 in Kraft.
K
- Kauf bricht nicht Miete — §566 BGB: Mietverhältnisse gehen unverändert auf den Käufer über.
L
- Liegenschaftszins — Marktüblicher Kapitalisierungszins der Gutachterausschüsse für jede Objektart.
M
- Maklerprovision — Honorar des Maklers, seit 2020 für Privatwohnungen hälftig geteilt.
- Marktwert (Verkehrswert) — Der bei normalem Verkauf am Stichtag erzielbare Preis (§194 BauGB).
- Mietspiegel — Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete einer Gemeinde.
N
- Nettokaltmiete — Reine Miete ohne Betriebskosten und ohne Heizung; Basis aller Renditerechnungen.
R
- Rohertrag — Summe aller jährlichen Sollmieten ohne Abzüge. Ausgangspunkt im Ertragswertverfahren.
S
- Sachwertverfahren — Bewertung über Bodenwert plus Herstellungskosten minus Alterswertminderung.
- Spekulationssteuer — Einkommensteuer auf privaten Verkaufsgewinn bei Haltedauer unter 10 Jahren.
T
- Teilungserklärung — Notarielle Erklärung, die ein Gebäude in einzelne Sondereigentumseinheiten teilt.
V
- Vergleichswertverfahren — Bewertung über die Kaufpreise vergleichbarer Objekte, primär für ETW und EFH.
W
- WEG-Aufteilung — Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in einzeln verkäufliche Eigentumswohnungen.
Z
- Zinshaus — Süddeutsche und österreichische Bezeichnung für ein Renditemiethaus.