Marktwert Mehrfamilienhaus München 2026
München ist mit Abstand der teuerste MFH-Markt Deutschlands. Faktoren von 30× und mehr sind in Schwabing, Bogenhausen oder Lehel die Regel. Begründung: chronischer Wohnungsmangel, extrem hohe Kaufkraft, internationale Käufer und der Status als sicherer Hafen für deutsches Familienvermögen.
BMW, Siemens, Allianz, Munich Re, Linde — kaum eine andere Stadt vereint so viele DAX-Konzernzentralen. Dazu eine boomende Biotech- und IT-Achse Richtung Garching/Martinsried. Diese wirtschaftliche Basis trägt die Mieternachfrage und damit die nachhaltige Ertragskraft jedes Mehrfamilienhauses in München.
| Kennzahl München 2026 | Spanne | Median |
|---|---|---|
| Vervielfältiger (Faktor) | 28× – 34× | 31.0× |
| Bodenrichtwert | 2,200 – 22,000 €/m² | — |
| Kaltmiete Bestand | 14.50 – 26.00 €/m² | 20.25 €/m² |
| Kaufpreis MFH | 7,800 – 13,500 €/m² | 10,650 €/m² |
Quellen: Auswertung der Gutachterausschuss-Berichte Bayern, eigene Transaktionsdatenbank 2024–2026 (über 12.400 ausgewertete Verkäufe), Bodenrichtwerte BORIS. Die Spannen bilden Lagenqualität, Baujahr und Sanierungsstand ab.
Ertragswert-Beispielrechnung für ein MFH in München
Angenommen, Sie besitzen in München ein Mehrfamilienhaus mit folgenden Eckdaten:
- 8 Wohneinheiten mit insgesamt 480 m² Wohnfläche
- Nettokaltmiete im Bestand ca. 20.25 €/m² (Marktmiete München)
- Baujahr 1965, in den 2000ern teilmodernisiert
- Lage in einer typischen B-Lage von München
Die Ertragswert-Indikation rechnet sich dann wie folgt:
Faktor München (B-Lage, Bestand): 31.0×
Marktwert-Indikation: 116,640 € × 31.0 = ca. 3,616,000 €
Diese Rechnung ist bewusst konservativ. Eine vollsanierte Immobilie in einer Top-Lage von München würde mit Faktor 34 bewertet — das ergäbe für dasselbe Objekt einen Marktwert von rund 3,965,000 €. Die Differenz von oft mehreren hunderttausend Euro liegt in Sanierungsstand, Lage und Mietsteigerungspotenzial. Mehr im Glossar Ertragswertverfahren.
Stadtteile und Lagen in München
Der Faktor variiert in München stark zwischen den Stadtteilen. Hier eine Übersicht der wichtigsten Lagen mit den jeweils marktüblichen Vervielfältigern:
| Stadtteil / Lage | Faktor & Charakteristik |
|---|---|
| Lehel / Altstadt / Maxvorstadt | Faktor 32–36×, Spitzenlagen mit Quadratmeterpreisen jenseits der 12.000 €. Kaum am Markt verfügbar. |
| Schwabing-West / Bogenhausen | Faktor 30–34×, klassische Gründerzeit, oft schon saniert, Käufer aus dem Familienvermögen-Segment. |
| Haidhausen / Au | Faktor 28–32×, junge Akademiker-Mieterschaft, hohe Nachfrage. |
| Sendling / Giesing / Westend | Faktor 27–30×, ehemalige Arbeiterviertel, mittlerweile etabliert. |
| Pasing / Moosach / Trudering | Faktor 24–28×, Außenbezirke mit S-Bahn-Anschluss, häufig 60er-Jahre-Bestand. |
| Feldmoching / Aubing | Faktor 22–26×, periphere Lagen mit Sanierungsbedarf, aber stabiler Nachfrage. |
Diese Spannen sind Durchschnittswerte. Innerhalb jedes Stadtteils gibt es Mikro-Lagen, die nach oben oder unten abweichen. Für die belastbare Einordnung Ihres konkreten Objekts: Online-Sofortbewertung in 60 Sekunden.
Käuferprofil in München
In München kauft eine globale Klientel: Münchner Family Offices, Schweizer und österreichische Privatbanken-Kunden, internationale Pensionskassen und natürlich die großen börsennotierten Bestandshalter. Im Segment unter 5 Mio. € dominieren Münchner Unternehmerfamilien und vermögende Freiberufler. Cash-Käufer sind hier keine Seltenheit.
Die Käuferstruktur entscheidet über Vermarktungsstrategie und realistische Preisspanne. Wer in München institutionelle Käufer anspricht, braucht ein professionelles Datenroom-Setup mit Mieterliste, Nebenkostenabrechnung und Sanierungshistorie. Privatanleger entscheiden emotionaler und schneller, akzeptieren aber engere Renditeansprüche. Mehr dazu im Pillar Mehrfamilienhaus verkaufen.
Verkaufsprozess in München — Schritt für Schritt
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München folgt einem klaren Ablauf, unterscheidet sich aber in lokalen Details vom Verfahren in anderen Städten:
- Wertindikation und Verkaufsstrategie (Woche 1–2): Online-Sofortbewertung, danach lokaler Sachverständiger zur Verifikation. Festlegen, ob Off-Market-Ansprache professioneller Käufer oder breites Inserat — in München funktionieren beide Wege, abhängig von Objektgröße.
- Datenroom und Exposé (Woche 3–5): Grundbuchauszug, Flurkarte, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen 2 Jahre, Energieausweis, Sanierungshistorie. Bei Objekten in München zusätzlich relevant: München hat eines der schärfsten Vorkaufsrechte über Erhaltungssatzungen — in über 30 Gebieten. Die Stadt prüft jeden Verkauf, Abwendungsvereinbarungen sind üblich. Plant 6–10 Woch…
- Vermarktung und Besichtigungen (Woche 6–14): Qualifizierte Käufer anfragen, Bietverfahren oder Festpreis. In München dauert diese Phase je nach Segment 6–12 Wochen.
- Notartermin und Übergabe (Woche 15–22): Kaufvertragsentwurf, Notartermin, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Übergabe. Bei vermieteten Objekten in München gilt automatisch §566 BGB („Kauf bricht nicht Miete") — die Mietverhältnisse gehen 1:1 auf den Käufer über.
Lokale Besonderheiten in München
München hat eines der schärfsten Vorkaufsrechte über Erhaltungssatzungen — in über 30 Gebieten. Die Stadt prüft jeden Verkauf, Abwendungsvereinbarungen sind üblich. Plant 6–10 Wochen für die Negativbescheinigung. Zudem: Bayerische Notare haben oft Spezialklauseln für Erbbaurechte — bei jedem zweiten zentralen MFH ein Thema.
Häufige Fragen zur MFH-Bewertung in München
Welcher Faktor ist in München 2026 realistisch?
In München liegt der marktübliche Vervielfältiger 2026 zwischen 28× und 34× der Jahresnettokaltmiete. Die untere Spanne gilt für periphere Lagen mit Sanierungsbedarf, die obere für vollsanierte Premium-Lagen. Der Median liegt bei 31.0×. Details siehe Tabelle oben oder Glossar Faktor.
Was kostet eine professionelle Bewertung in München?
Die Online-Sofortbewertung ist kostenlos. Eine ausführliche Marktwertanalyse durch einen lokalen Sachverständigen in München ist im Rahmen unseres Services ebenfalls kostenfrei. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB kostet je nach Objektgröße 1.500–4.500 €.
Kann ich ein vermietetes MFH in München verkaufen?
Ja, problemlos. Bestehende Mietverhältnisse gehen mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer über (§566 BGB). In München sind vermietete Renditeobjekte sogar bevorzugt — der typische Käufer rechnet mit den laufenden Mieteinnahmen. Mehr im Pillar Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.
Wie lange dauert ein MFH-Verkauf in München?
Vom Verkaufsbeschluss bis zur Schlüsselübergabe sind in München typischerweise 4–6 Monate realistisch. Premium-Objekte in Top-Lagen sind oft binnen 8–10 Wochen verkauft, sanierungsbedürftige Objekte oder periphere Lagen können 9–12 Monate brauchen.
Welche Steuer fällt beim Verkauf in München an?
Steuerlich gelten in München dieselben bundesweiten Regeln: Spekulationssteuer nur bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren Haltedauer, dann mit persönlichem Einkommensteuersatz. Drei-Objekt-Grenze beachten (gewerblicher Grundstückshandel). Voller Überblick: Steuern beim MFH-Verkauf.
Wer sind die typischen Käufer in München?
In München kauft eine globale Klientel: Münchner Family Offices, Schweizer und österreichische Privatbanken-Kunden, internationale Pensionskassen und natürlich die großen börsennotierten Bestandshalter. Im Segment unter 5 Mio. € dominieren Münchner Unternehmerfamilien und vermögende Freiberufler. Cash-Käufer sind hier keine Seltenheit.