Berechnungsschema
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
- Herstellungskosten = umbauter Raum / BGF × Normalherstellungskosten (NHK 2010 fortgeschrieben)
- Alterswertminderung = Herstellungskosten × (Alter / Gesamtnutzungsdauer)
- Gebäudesachwert = Herstellungskosten − Alterswertminderung
- Vorläufiger Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert
- × Sachwertfaktor (vom Gutachterausschuss veröffentlicht, typisch 0,7–1,3)
- = Sachwert (Verkehrswert)
Normalherstellungskosten 2010 (fortgeschrieben)
| Standard | NHK 2010 je m² BGF (fortgeschrieben 2026) |
|---|---|
| Mehrfamilienhaus einfacher Standard | 1.450–1.700 € |
| Mittlerer Standard | 1.700–2.100 € |
| Gehobener Standard | 2.100–2.600 € |
| Aufwendige Ausstattung | 2.600–3.400 € |
Wann Sachwertverfahren?
Hauptanwendungsfälle: selbstgenutzte Einfamilienhäuser (kein funktionierender Ertragsmarkt), Spezialimmobilien (Kirchen, Tankstellen), Plausibilisierung beim Mehrfamilienhaus. Liegt der Sachwert mehr als 25 % über dem Ertragswert, deutet das auf einen ‚Substanzüberhang' hin — oft bei überdurchschnittlicher Bausubstanz in schlechter Lage. Liegt er deutlich darunter, ist das ein Indiz für Sanierungsstau.
Praxisbeispiel
6-Parteien-Haus Bj. 1970, Wohnfläche 420 m², BGF ca. 510 m², Grundstück 580 m². Bodenrichtwert 600 €/m² (mittlere Stadt). Bodenwert = 348.000 €. Herstellungskosten mittlerer Standard = 510 × 1.900 € = 969.000 €. Alterswertminderung bei Gesamtnutzungsdauer 80 J., Alter 55 J., aber modernisiert 2015 (Modernisierungspunkte): effektives Alter 30 J. → 30/80 = 37,5 % → 363.375 €. Gebäudesachwert = 605.625 €. Vorläufiger Sachwert = 953.625 €. Sachwertfaktor laut GAA = 1,15. Sachwert = 1,096 Mio. €. Ertragswert für dasselbe Haus käme auf ca. 1,1 Mio. € — sehr gute Übereinstimmung, beide Verfahren plausibilisieren sich gegenseitig.
Häufige Fehler
- Sachwertfaktor weglassen: Der Multiplikator zum Marktniveau ist Pflicht — ohne ihn ist das Ergebnis ein theoretischer Wert ohne Marktbezug.
- Sachwert höher als Ertragswert beim MFH nehmen: Bei vermieteten Renditeobjekten zieht der Ertragswert — Sachwert dient nur der Plausibilisierung.
- Alterswertminderung linear bis 100 % rechnen: Restwert beträgt nach ImmoWertV-Anlage 2 i. d. R. 30–40 % — nicht 0 %.