Die häufigste Sorge beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses: "Bleibe ich auf dem Objekt sitzen, weil keiner ein voll vermietetes Haus kaufen will?" Die ehrliche Antwort: Der Käuferkreis ist nicht kleiner — er ist nur ein anderer. Wer ein vermietetes Haus klug positioniert, holt oft mehr Preis als wer mit aufwändiger Räumung versucht zu maximieren. Dieser Leitfaden zeigt, wie das funktioniert.
§566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter mit dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" aus §566 BGB. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie tritt der Käufer automatisch mit allen Rechten und Pflichten in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Es ändert sich für den Mieter nur:
- Der Vermieter (= Vertragspartner)
- Die Bankverbindung für die Mietzahlung
- Ggf. die Hausverwaltung
Alle Mietkonditionen — Mietpreis, Befristungen, Kündigungsfristen, Indexierung, Sonderrechte — bleiben unverändert. Eine "Neuverhandlung" bei Eigentümerwechsel ist rechtlich ausgeschlossen.
Käuferkreis vermieteter Mehrfamilienhäuser
Bei einem vermieteten MFH fallen zwei Käufergruppen weg, die in der Wahrnehmung vieler Verkäufer überrepräsentiert sind: Eigennutzer (die einziehen wollen) und schnelle Privatisierer (die sofort aufteilen und verkaufen wollen). Übrig bleibt ein klar definierter, kaufkräftiger Markt:
| Käufertyp | Bedeutung für vermietetes MFH |
|---|---|
| Privatanleger (Vermögensaufbau) | Bevorzugen voll vermietet — sofortiger Cashflow ab Tag 1 |
| Family Office | Stabile Mietverhältnisse = niedrigeres Risiko = höherer Preis |
| Bestandshalter (Wohnbau-Gesellschaften) | Bauen Portfolios aus, vermietet ist Grundvoraussetzung |
| Institutionelle (Versicherer, Fonds) | Vermietung = Pflicht, ESG-Score relevant |
| Bauträger / Privatisierer | Wollen leer — drücken bei vermietetem Bestand auf den Preis |
Für 4 von 5 Käufergruppen ist die Vermietung also kein Nachteil, sondern Standard.
So bildet sich der Preis
Renditekäufer rechnen ausschließlich über die Bruttomietrendite bzw. den Faktor: Jahresnettokaltmiete × Multiplikator = Marktwert. Drei Faktor-Spannen entstehen je nach Mietsituation:
| Mietsituation | Faktor-Effekt | Begründung |
|---|---|---|
| Voll vermietet, Mieten marktgerecht | Basis-Faktor | Stabiler Cashflow, kein Risiko, kein Potenzial |
| Voll vermietet, Mieten 15–25 % unter Mietspiegel | Basis +1 bis +3 | Mietsteigerungspotenzial einpreisbar |
| Teilvermietet (Leerstand 10–30 %) | Basis −0,5 bis −2 | Vermietungsrisiko + Bewirtschaftungsverlust |
| Voll vermietet mit problematischen Mietern | Basis −1 bis −3 | Mietausfallrisiko, Räumungskosten |
| Voll vermietet, kurzfristig auslaufende Befristungen | Basis +0,5 bis +1,5 | Käufer kann später erhöhen oder umstellen |
| Leer stehend, sofort vermietbar | Basis −1 bis −2 | Vermietungsaufwand, anfängliche Cashflow-Lücke |
| Leer stehend, sanierungsbedürftig | Basis −3 bis −6 | Käufer muss erst investieren + vermieten |
Mietstruktur als Verhandlungshebel
Käufer prüfen jede Wohneinheit einzeln. Was Sie selbst dokumentieren sollten:
- Ist-Miete pro Einheit (netto kalt, ohne NK-Vorauszahlung)
- Mietspiegel-Vergleichsmiete pro Einheit (Quadratmeter × ortsübliche Vergleichsmiete)
- Letzte Mieterhöhung (Datum + Höhe)
- Art des Mietvertrags (unbefristet, befristet, Staffel-, Indexmiete)
- Mietdauer (seit wann mietet die Partei?)
- Zahlungsverhalten (Lastschrift, pünktlich, Mahnungen)
- Kaution (Höhe, Anlage, in Übergabeaufstellung)
- Modernisierungs-/Mieterhöhungssperren (Berlin-Milieuschutz, Hamburg-Erhaltungssatzung)
Wer das aufbereitet liefert, holt 2–4 Faktor-Punkte raus, weil Käufer keine Pauschal-Abschläge mehr für "unklare Mietsituation" einkalkulieren.
"Ich kaufe lieber ein voll vermietetes Haus mit dokumentierten Mietverhältnissen als ein leeres mit Versprechen. Cashflow ab Tag 1 ist Cash, Versprechen sind Risiko." — Marc Linnemann, Family Office Düsseldorf
Strategie: vor dem Verkauf räumen?
Ein häufiger Fehlimpuls: "Wenn ich vor dem Verkauf alle Mieter kündige, bekomme ich mehr Geld, weil das Haus dann frei ist." In 80 % der Fälle ist das falsch:
- Kündigungen brauchen Gründe (Eigenbedarf, Verwertungskündigung) und sind 6–18 Monate Prozesszeit
- Räumungsklagen kosten 8.000–25.000 € pro Einheit
- Verlorene Mieteinnahmen während Leerstand: 6–24 Monate × volle Miete
- Käufergruppe wird kleiner (Renditekäufer fallen weg, nur noch Privatisierer/Eigennutzer)
- Käufer rechnen mit Vermietungsaufwand + Cashflow-Lücke und drücken den Preis
Die Räumung lohnt sich nur in einem Spezialfall: Wenn das Haus in einer A-Stadt mit Privatisierungsboom liegt, WEG-aufteilbar ist und der Privatisierungs-Aufschlag (25–40 %) den Räumungs-Aufwand übersteigt. Detail im Privatisierungs-Ratgeber.
Mietverhältnis-Unterlagen für die Due Diligence
Pro Mietverhältnis bereiten Sie diese Mappe vor:
- Mietvertrag (alle Nachträge, Schriftverkehr zu Änderungen)
- Übergabeprotokoll
- Kautionsabrechnung (Bank/Sparbuch + Zinsen)
- Mieterhöhungsverlangen + Zustimmungen der letzten 5 Jahre
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
- Mahnungen, Räumungsverfahren, Stundungsvereinbarungen
- Sondervereinbarungen (Tierhaltung, Untervermietung, Gartennutzung)
Mieter-Kommunikation: was, wann, wie
Mieter müssen nicht vorab informiert werden. Eine Information vor Verkauf erzeugt nur Unruhe und Mietausfallrisiko (Kündigungen, weil Mieter "Sicherheit suchen"). Korrekter Ablauf:
- Vor Verkauf: keine Information. Besichtigungen mit "ich plane eine Neufinanzierung, der Gutachter muss durch" begründen.
- Nach Beurkundung, vor Lasten-/Nutzenwechsel: keine Information.
- Nach Eigentumsübergang: Einschreiben mit Rückschein an alle Mieter mit Information über Vermieterwechsel, neue Bankverbindung, ggf. neue Hausverwaltung.
- Rechtlich relevant ist die Grundbuch-Eintragung des neuen Eigentümers — vorher ist der Käufer noch nicht Vermieter.
Wichtig: Bei der Besichtigung müssen Sie das Betretungsrecht der Mieter beachten (24–48h Vorankündigung, berechtigtes Interesse). Vermietete Wohnungen werden in der Praxis selten vor Vertragsabschluss von Käufern betreten — Käufer entscheiden anhand der Wirtschaftlichkeit, nicht der Ausstattung.
Typische Fallstricke
- Mündliche Zusagen an Mieter ("Sie können bleiben, solange Sie wollen") sind unwirksam beim Eigentümerwechsel — der neue Eigentümer ist nicht gebunden. Schriftlich Vereinbartes bleibt jedoch.
- Mietkaution muss vom Voreigentümer an den Käufer übergeben werden (mit Verzinsung). Wer das vergisst, wird vom Mieter beim Auszug auf Rückzahlung verklagt.
- Vorkaufsrecht der Mieter bei aufgeteilten Häusern — Mieter haben dann das Recht, ihre Wohnung zum gleichen Preis zu erwerben.
- §250 BauGB-Gebiete (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt teilweise): Aufteilung in WEG-Einheiten genehmigungspflichtig.
- Milieuschutzgebiete: Verkauf möglich, aber Vermieterwechsel kann eingeschränkt sein (Kommune hat Vorkaufsrecht).
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Kann ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus überhaupt verkaufen?
Ja, ohne jede Einschränkung. §566 BGB regelt, dass Mietverhältnisse 1:1 auf den Käufer übergehen.
Müssen Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Mieter haben kein Mitspracherecht beim Eigentümerwechsel. Information erst nach Eigentumsübergang per Einschreiben.
Drücken Mieter den Verkaufspreis?
Bei Renditekäufern nein, im Gegenteil. Erst bei Eigennutzungs- oder Privatisierungsinteresse werden Mieten zum Hindernis — dann 15–30 % Abschlag.
Was passiert mit der Mietkaution?
Sie geht vom Verkäufer auf den Käufer über (mit Verzinsung). Im Notarvertrag wird die Übergabe geregelt — meist Verrechnung mit dem Kaufpreis.
Soll ich vor dem Verkauf Mieten erhöhen?
Wenn die Ist-Mieten 15 %+ unter Mietspiegel liegen, lohnt sich eine Mieterhöhung — der Käufer sieht den höheren Cashflow und zahlt das Vielfache der Mieterhöhung als Mehrpreis. Bei kapptem Spielraum lieber das Potenzial offen kommunizieren.
Was bedeutet Milieuschutz für den Verkauf?
Verkauf ist möglich, aber: Kommune hat Vorkaufsrecht (in Berlin teilweise genutzt), Modernisierungen sind genehmigungspflichtig, Aufteilung in ETW ggf. ausgeschlossen.
Was bei Mietern mit Mietrückständen?
Im Notarvertrag werden Rückstände als Forderungen des Verkäufers gegen den Mieter eindeutig geregelt. Käufer übernimmt nur die laufenden Mietverhältnisse, nicht die Altforderungen.