Definition und Formel
Der Faktor zeigt, mit dem Wievielfachen einer Jahresnettokaltmiete ein Renditeobjekt am Markt gehandelt wird. Formel: Faktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 1,8 Mio. € Kaufpreis ÷ 100.000 € Jahresmiete = Faktor 18. Der Faktor ist mathematisch der Kehrwert der Bruttomietrendite: 1/18 = 5,56 %.
Marktübliche Faktoren 2026
| Stadt / Lage | Faktor-Spanne | Bruttorendite |
|---|---|---|
| München (Schwabing, Bogenhausen) | 28–34× | 2,9–3,6 % |
| Hamburg-Eimsbüttel, Berlin-Mitte | 24–30× | 3,3–4,2 % |
| Stuttgart-West, Düsseldorf-Oberkassel | 22–28× | 3,6–4,5 % |
| Hannover, Leipzig, Nürnberg | 18–22× | 4,5–5,6 % |
| Mittelstädte 50–150k Einwohner | 15–19× | 5,3–6,7 % |
| C/D-Lage, ländlicher Raum | 12–16× | 6,3–8,3 % |
Faktor vs. Vervielfältiger im Ertragswertverfahren
Wichtige Unterscheidung: Der Marktfaktor ist eine empirische Marktbeobachtung. Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV ist ein mathematischer Annuitätenfaktor abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Beide werden umgangssprachlich gerne synonym verwendet, sind aber methodisch unterschiedlich. Im Marktfaktor stecken implizit Bewirtschaftungskosten, Bodenanteil und Sanierungsstand.
Praxisbeispiel
Bestandshalter in Hannover-Linden hält 6-Parteien-Haus mit 78.000 € Jahresnettokaltmiete. Aktuelles Angebot 1,56 Mio. € = Faktor 20. Marktübliche Spanne Hannover B-Lage: 18–22. Liegt also in der Mitte. Würde die Miete um 10 % anziehen (Mietspiegel-Anpassung), läge die Soll-Jahresmiete bei 85.800 € und der bezahlte Faktor real bei 18,2 — am unteren Ende der Spanne. Detaillierte Faktor-Spannen je Stadt: Multiplikator-Ratgeber.
Häufige Fehler
- Faktor auf Bruttowarmmiete bezogen: Marktüblich ist immer die Nettokaltmiete. Wer Warmmiete einsetzt, errechnet einen scheinbar niedrigeren Faktor.
- Pauschalfaktor für ganze Stadt: Innerhalb von Berlin liegen die Faktoren zwischen 14 (Marzahn-Hellersdorf) und 32 (Mitte). Lage geht vor Stadt.
- Soll- und Ist-Miete verwechseln: Bei stark unter Markt vermieteten Objekten wird oft die Mietsteigerung über Soll-Miete eingepreist — der reine Ist-Faktor wirkt dann zu hoch.