Definition und Rechtsgrundlage
§7i EStG erlaubt erhöhte Abschreibungen für Aufwendungen an Baudenkmälern, sofern die Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Die Abschreibung greift nur auf die nach §7i begünstigten Kosten, nicht auf den Kaufpreis selbst. Der Kaufpreisanteil für das Gebäude wird parallel über die lineare AfA nach §7 Abs. 4 EStG (2 % bei Altbau, 2,5 % bei Bauten vor 1925) abgeschrieben.
Abschreibungssätze
Für Vermieter (§7i Abs. 1 EStG):
- Jahre 1–8: je 9 % der begünstigten Aufwendungen
- Jahre 9–12: je 7 % der begünstigten Aufwendungen
- Summe: 100 % in 12 Jahren
Für Selbstnutzer (§10f EStG): 10 Jahre lang je 9 %, danach Schluss. Hier können nur 90 % abgesetzt werden.
Voraussetzungen
Drei Bedingungen müssen erfüllt sein:
- Eingetragenes Baudenkmal: Eintragung in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes.
- Abstimmung vorab: Die Sanierungsmaßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein.
- Bescheinigung: Nach Abschluss der Arbeiten stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen aus. Das Finanzamt ist daran gebunden.
Praxisbeispiel
Investor kauft 1898 erbautes Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in Leipzig für 1,2 Mio. € (davon 800.000 € Gebäudeanteil, 400.000 € Boden). Sanierungskosten denkmalgerecht: 600.000 €, davon 540.000 € nach Bescheinigung begünstigt. Steuerlicher Effekt für Vermieter bei 42 % Spitzensteuersatz: Jahre 1–8 jeweils 48.600 € AfA = 20.412 € Steuerersparnis × 8 = 163.296 €. Jahre 9–12 jeweils 37.800 € AfA = 15.876 € × 4 = 63.504 €. Plus lineare AfA 800.000 × 2,5 % = 20.000 € jährlich × 8.400 € Steuerersparnis × 50 Jahre. Gesamteffekt: ca. 227.000 € Steuerersparnis allein aus Denkmal-AfA.
Häufige Fehler
- Vor Bescheinigung sanieren: Wer ohne vorherige Abstimmung loslegt, riskiert den vollständigen Verlust der Begünstigung — auch wenn die Maßnahme inhaltlich denkmalgerecht ist.
- Kaufpreisanteil falsch angesetzt: Die Denkmal-AfA gilt nur für die Sanierungskosten nach Erwerb. Bei einem bereits saniert gekauften Denkmalobjekt müssen die Altsanierungskosten gesondert ausgewiesen sein.
- Nutzung nicht beachtet: Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung mitten in der AfA-Phase führt zur Umstellung auf §10f mit anderen Sätzen — und endgültig 90 % statt 100 %.