Definition und Gestaltung
Der Grundstückseigentümer (i. d. R. Kirche, Stiftung, Stadt, manchmal Privat) räumt dem Erbbauberechtigten das Recht ein, auf seinem Grundstück zu bauen. Der Erbbauberechtigte zahlt einen jährlichen Erbbauzins, typischerweise 3–5 % des Grundstückswerts. Das Erbbaurecht wird ins Grundbuch eingetragen — als grundstücksgleiches Recht. Es kann mit Hypotheken belastet, vererbt und verkauft werden wie ein Grundstück.
Bewertung von Erbbaurechten
Erbbaurechtsobjekte werden nach Ertragswert bewertet, allerdings mit Korrekturen: Vom Reinertrag wird der gesamte Erbbauzins abgezogen (nicht nur die Bodenwertverzinsung), zudem wird die Restlaufzeit über einen Barwertfaktor abgezinst. Faustregel: Erbbaurechte mit Restlaufzeit unter 40 Jahren erzielen Preisabschläge von 20–50 % gegenüber Volleigentum, weil Banken zurückhaltend finanzieren und am Ende der Heimfall droht.
Heimfall und Entschädigung
Endet das Erbbaurecht (Vertragsende, Pflichtverletzung, vorzeitige Aufhebung), fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück (sog. Heimfall). Der Erbbauberechtigte hat Anspruch auf Entschädigung — meist 2/3 des Verkehrswerts des Bauwerks zum Zeitpunkt des Heimfalls. Wie das genau geregelt ist, steht im Erbbaurechtsvertrag. Wer ein Erbbaurechtsobjekt kauft, muss diesen Vertrag bis ins Detail prüfen.
Praxisbeispiel
6-Parteien-Haus auf Erbbaurecht in München, Restlaufzeit 52 Jahre, Erbbauzins 18.000 €/Jahr (4,5 % auf 400.000 € Bodenwert). Jahresnettokaltmiete 96.000 €. Bewirtschaftungskosten 21.000 €. Reinertrag = 96.000 - 21.000 - 18.000 = 57.000 €. Bei Liegenschaftszins 3,5 % und Barwertfaktor für 52 Jahre (24,4): Ertragswert Erbbaurecht ≈ 57.000 × 24,4 = 1,39 Mio. €. Volleigentum desselben Hauses (ohne Erbbau) läge bei ca. 1,9 Mio. € — Differenz 510.000 € = 27 % Abschlag wegen Erbbaurecht-Status.
Häufige Fehler
- Erbbauzins-Anpassungsklauseln übersehen: Viele Verträge enthalten Wertsicherungsklauseln (Index, %-Anpassung) — der Erbbauzins kann sich über 30 Jahre verdoppeln.
- Restlaufzeit nicht prüfen: Ein Erbbaurecht mit 18 Jahren Restlaufzeit ist faktisch unverkäuflich — Banken finanzieren nicht über die Restlaufzeit hinaus.
- Vorkaufsrecht des Eigentümers ignorieren: Bei vielen Kirchenerbbauverträgen hat der Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht beim Erstverkauf.