Definition und Berechnung
Der Liegenschaftszins ist nicht der Zins, den der Käufer auf sein Eigenkapital verlangt, sondern der Kehrwert der durchschnittlichen Marktrelation aus Reinertrag und Kaufpreis. Formel zur Ableitung: Liegenschaftszins = Reinertrag ÷ Kaufpreis (über viele Vergleichsfälle gemittelt). Er liegt systematisch unter der Bruttomietrendite, weil hier die Bewirtschaftungskosten bereits abgezogen sind.
Werte 2026 nach Lage
| Lage / Stadt | Liegenschaftszins Mehrfamilienhaus |
|---|---|
| München, Hamburg-A-Lage | 2,5–3,2 % |
| Berlin Innenstadt, Stuttgart | 3,2–3,8 % |
| Hannover, Leipzig, Köln | 3,8–4,5 % |
| Mittelstädte | 4,5–5,5 % |
| C/D-Lagen, ländlich | 5,5–7,0 % |
Bezugsquellen
Liegenschaftszinssätze werden in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht — jährlich, meist als Tabelle nach Objektart, Lage und Modernisierungsgrad. Online via boris.bund.de oder die Landesportale (BORIS-NRW, BORIS-BW etc.). Wer mit selbstgewählten Zinsen rechnet, weicht von der modellkonformen Anwendung der ImmoWertV ab und produziert ein angreifbares Gutachten.
Praxisbeispiel
6-Parteien-Haus in Stuttgart-West. Reinertrag (Rohertrag − Bewirtschaftungskosten) = 76.800 €. Liegenschaftszins laut GAA Stuttgart 3,5 %. Vereinfacht ohne separate Bodenwertrechnung: Ertragswert = Reinertrag ÷ Liegenschaftszins (bei sehr langer Restnutzungsdauer) ≈ 76.800 ÷ 0,035 = 2,19 Mio. €. Mit Vervielfältiger für 60 Jahre RND (= 22,6 bei 3,5 %): 76.800 × 22,6 = 1,74 Mio. € — der Vervielfältiger berücksichtigt die endliche Restnutzungsdauer.
Häufige Fehler
- Hypothekenzins als Liegenschaftszins verwenden: Hypothekenzinsen sind reine Finanzierungskosten — kein Marktwert-Ableiter.
- Bundeseinheitlich rechnen: Liegenschaftszinsen sind streng lokal. Wer Münchener Werte in Magdeburg ansetzt, errechnet Phantasiepreise.
- Bei sinkenden Marktphasen alte Werte verwenden: Nach starken Marktbewegungen liegen die offiziellen Werte 1–2 Jahre hinter der Realität zurück — Sachverständige müssen begründet anpassen.