Voraussetzungen
Damit das Verfahren belastbar ist, müssen vorliegen:
- Eine hinreichende Anzahl tatsächlicher Verkaufsfälle (mindestens 6–10) im engen räumlichen und zeitlichen Umkreis
- Vergleichbarkeit in Lage, Größe, Baujahr, Zustand
- Korrekturmöglichkeit für Unterschiede (Größenkorrektur, Zeitkorrektur, Lagezuschlag)
Datenquelle ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse — sie ist nicht öffentlich, kann aber von Sachverständigen über die Geschäftsstelle abgefragt werden.
Anwendung bei Mehrfamilienhäusern
Mehrfamilienhäuser sind oft zu individuell, um genügend Vergleichsfälle zu finden: jedes Haus hat unterschiedliche Mietverhältnisse, Sanierungsstand und Mietstruktur. In aller Regel kommt für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren zum Einsatz, plausibilisiert durch das Sachwertverfahren. Vergleichswert wird ergänzend genutzt, etwa über den Faktor (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete) ähnlicher Verkaufsfälle aus der Kaufpreissammlung.
Anwendung bei einzelnen ETW
Wer nach WEG-Aufteilung einzelne Wohnungen verkauft, nutzt fast immer das Vergleichswertverfahren: m²-Preise vergleichbarer ETW aus den Portalen und der Kaufpreissammlung, korrigiert um Etage, Balkon, Stellplatz, Modernisierungsstand. Faustregel B-Stadt 2026: 3.500–5.000 €/m² für mittlere Wohnungen, 5.500–7.500 €/m² für sehr gute Lagen.
Praxisbeispiel
Verkauf einer 78-m²-Eigentumswohnung in Frankfurt-Bornheim, Bj. 1985, mittelmodernisiert, 1. OG, Süd-Balkon. Sachverständiger zieht aus der Kaufpreissammlung 8 Vergleichsfälle aus dem Bornheim-Riederwald-Umkreis der letzten 18 Monate: m²-Preise zwischen 5.100 und 6.300 €/m², Median 5.700 €/m². Korrekturen: -3 % wegen ungünstiger Etage (vs. 2.–4. OG-Median), +4 % wegen Süd-Balkon. Korrigierter m²-Preis = 5.700 × 1,01 = 5.757 €/m². Vergleichswert = 78 × 5.757 = 449.000 €.
Häufige Fehler
- Angebotspreise als Vergleichsfälle nehmen: Portale zeigen Wunschpreise, nicht realisierte Verkaufspreise. Real liegen Abschlüsse 5–15 % darunter.
- Vergleichsfälle aus anderer Marktphase: Verkaufsfälle aus 2022 sind 2026 oft 10–20 % zu hoch (oder zu niedrig).
- Räumlichen Korridor zu weit ziehen: Vergleichsfälle aus dem Nachbarort funktionieren bei sehr lokalen Märkten nicht.