Der rechtliche Rahmen: ImmoWertV 2021
Die rechtliche Grundlage der Immobilienbewertung in Deutschland ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), ergänzt durch §194 BauGB (Definition des Verkehrswerts) und die ergänzenden Bewertungsrichtlinien. Die ImmoWertV definiert drei normierte Verfahren: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. DCF und Maklertaxe sind ergänzende, nicht normierte Methoden — international und in der institutionellen Praxis aber Standard.
Definition Verkehrswert
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." — §194 BauGB
1. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren nach §§27 ff. ImmoWertV ist die führende Methode für Renditeobjekte. Es leitet den Marktwert aus der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete ab.
Grundformel (vereinfacht)
Marktwert = Jahresnettokaltmiete × Multiplikator (Vervielfältiger)
Der Multiplikator ist die Inverse aus dem Liegenschaftszinssatz: Liegenschaftszins 5 % entspricht Faktor 20, Liegenschaftszins 4 % entspricht Faktor 25, und so weiter.
Detaillierte Berechnung (ImmoWertV-konform)
- Bodenwert separat ermitteln (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche)
- Reinertrag = Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
- Reinertrag des Gebäudes = Reinertrag − Bodenwertverzinsung
- Ertragswert des Gebäudes = Reinertrag des Gebäudes × Barwertfaktor (abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer)
- Ertragswert gesamt = Bodenwert + Ertragswert des Gebäudes
Wann ist es führend?
- Jedes vermietete Mehrfamilienhaus ab 4 Einheiten
- Klassische Renditeobjekte mit stabilen Mietverhältnissen
- Bewertung für Käufer aus dem Kapitalanleger- oder institutionellen Segment
Wann ist es problematisch?
- Vollständiger Leerstand (keine Vergleichsmieten verfügbar)
- Atypische Objekte (Mischnutzung mit hohem Gewerbeanteil)
- Sehr kleine MFH (2–3 Einheiten) in Eigennutzer-Lagen
2. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren nach §§35 ff. ImmoWertV ermittelt den Wert aus den Herstellkosten (heutige Wiederbeschaffungskosten) abzüglich Alterswertminderung plus Bodenwert.
Grundformel
Sachwert = Bodenwert + (Herstellkosten − Alterswertminderung) × Marktanpassungsfaktor
Wesentliche Bausteine
- Bodenwert: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
- Gebäudeherstellkosten: Normalherstellungskosten (NHK 2010, fortgeschrieben) × Bruttogrundfläche
- Alterswertminderung: linear über Gesamtnutzungsdauer (üblicherweise 80 Jahre bei MFH)
- Marktanpassungsfaktor: regionaler Korrekturfaktor des Gutachterausschusses (oft 0,8 bis 1,5)
Wann ist es führend?
- Kleine MFH (3–5 Einheiten) in Eigennutzer-Lagen (Einfamilienhaus-Charakter)
- Neubauten ohne stabilisierte Mietverhältnisse
- Sehr individuelle Objekte ohne Vergleichsmieten
- Als Plausibilitätsprüfung neben dem Ertragswert
Wann ist es irreführend?
- Klassische Renditeobjekte — Sachwert weicht meist 30–50 % vom Marktwert ab
- Bestandsobjekte in B/C-Lagen, wo Marktwert deutlich unter Herstellkosten liegt
3. Discounted Cashflow (DCF)
Das DCF-Verfahren stammt aus der internationalen Investmentbewertung und ist bei institutionellen Käufern (Versicherungen, Fonds, Family Offices) Standard. Statt mit Durchschnittswerten zu rechnen, modelliert es jeden Cashflow der nächsten 10 Jahre einzeln und diskontiert ihn mit einem risikoadäquaten Zinssatz (meist WACC).
Grundstruktur
- Detailprojektion aller Mieteinnahmen je Wohnung über 10 Jahre (mit Mietsteigerungen, Vermietungs- und Sanierungspausen)
- Detailprojektion aller laufenden Kosten (Bewirtschaftung, Steuern, Versicherung)
- Detailprojektion der CapEx (Sanierungen, Modernisierungen)
- Diskontierung jedes Jahres-Cashflows auf heute mit dem Kalkulationszinssatz
- Bestimmung eines Restwerts am Ende der Periode (Exit-Multiple)
- Summe Barwerte + Barwert Restwert = DCF-Wert
Wann ist es führend?
- Große MFH-Portfolios und institutionelle Transaktionen
- Objekte mit komplexer Cashflow-Struktur (Staffelmieten, geplante Sanierungswellen)
- Investitionsentscheidungen institutioneller Anleger
Wann ist es Overkill?
- Kleine bis mittlere private MFH (3–12 Einheiten)
- Wenn keine belastbaren Annahmen für die nächsten 10 Jahre vorliegen
4. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren nach §§24 ff. ImmoWertV leitet den Marktwert aus tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ab. Datenquelle ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.
Wann ist es führend?
- Bei homogenen Beständen (z. B. Standard-Mehrfamilienhäuser der 1960er in B-Städten)
- Wenn ausreichend Vergleichsfälle vorliegen (typisch ab 5–10 Transaktionen im Umfeld der letzten 24 Monate)
- Als zusätzliche Plausibilitätsprüfung
Wann ist es problematisch?
- In dünnbesetzten Märkten (D-Lagen mit wenigen Transaktionen)
- Bei sehr individuellen Objekten ohne echte Vergleichbarkeit
- In stark veränderten Marktphasen (Zinswende), wenn historische Preise wenig aussagen
In der Praxis ist das Vergleichswertverfahren bei Mehrfamilienhäusern selten führend, weil jedes MFH so individuell ist, dass echte Vergleichbarkeit selten gegeben ist. Häufiger ist es Korrektiv zum Ertragswert.
5. Maklertaxe / Markteinschätzung
Die Maklertaxe ist keine normierte Methode nach ImmoWertV, sondern die kaufmännische Einschätzung eines ortskundigen Maklers — meist auf Basis von Ertragswert + Markterfahrung + aktueller Käuferresonanz. Sie ist die in der Praxis am häufigsten verwendete Bewertung.
Vorteile
- Im Vorfeld eines Maklerauftrags kostenfrei
- Berücksichtigt aktuelle Käufernachfrage und Marktstimmung
- Schnell verfügbar (1–2 Wochen)
- Inklusive Vermarktungsempfehlung
Nachteile
- Nicht rechtssicher — nicht für Steuer, Erbschaft, Scheidung verwertbar
- Interessenkonflikt: Manche Makler taxieren bewusst niedrig (schneller Verkauf) oder bewusst hoch (Auftragsgewinn)
- Qualität schwankt stark mit der Erfahrung des Maklers
Typische Genauigkeit
Eine gute Markteinschätzung eines erfahrenen MFH-Maklers liegt typisch in einer Spannweite von ±5–10 % zum späteren Verkaufspreis. Eine Online-Sofortbewertung wie die unsere liegt bei ±10–15 %. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen erreicht ±5 % bei einem Kostenrahmen von 1.500–4.500 €.
Der richtige Methodenmix
In der Praxis wird selten eine einzelne Methode angewendet — meist zwei oder drei kombiniert, mit gewichteter Plausibilitätsprüfung.
Typische Kombinationen je Objektgröße
| Objekttyp | Führende Methode | Plausibilitätsprüfung | Anlass |
|---|---|---|---|
| 3–4 Einheiten, kleinstädtisch | Sachwert | Ertragswert | Eigennutzer-fähig |
| 5–12 Einheiten, mittelstädtisch | Ertragswert | Sachwert + Markteinschätzung | Klassisches Renditeobjekt |
| 13–30 Einheiten, großstädtisch | Ertragswert + DCF | Vergleichswert | Größere Investments |
| 30+ Einheiten / Portfolio | DCF | Ertragswert + Marktbenchmark | Institutionelle Transaktionen |
| Neubau ohne Vermietung | Sachwert | Ertragswert mit Mietspiegel | Kein stabilisierter Cashflow |
Wann liefern verschiedene Methoden stark abweichende Werte?
Stärkere Abweichungen zwischen den Methoden sind ein Warnsignal. Typische Konstellationen:
- Sachwert deutlich über Ertragswert: Lage zu schwach für die hochwertige Bausubstanz — Marktwert orientiert sich am Ertragswert (Käufer rechnet Rendite)
- Ertragswert deutlich über Sachwert: Lage zu gut für die Bausubstanz — meist Privatisierungs-Hebel oder Sanierungspotenzial
- Markteinschätzung deutlich über allen normierten Methoden: aktueller Hype/Käuferdruck oder überoptimistische Makler
- Online-Sofortbewertung deutlich unter Markteinschätzung: meist regionaler Faktor unterschätzt oder Mietsteigerungspotenzial ignoriert
Eine einzelne Methode liefert eine Zahl. Drei Methoden gemeinsam liefern Verständnis. Wer den Marktwert seines MFH wirklich kennen will, lässt mindestens Ertragswert, Sachwert und eine Markteinschätzung parallel laufen — und prüft, warum sie ggf. auseinanderlaufen.
Fazit & Praxisempfehlung
Die zwei wichtigsten Methoden für Mehrfamilienhäuser bleiben das Ertragswertverfahren (Standardfall) und das Sachwertverfahren (Plausibilitätsprüfung und Sonderfälle). DCF wird ab institutioneller Größenordnung Pflicht, der Vergleichswert spielt bei MFH selten eine führende Rolle, und die Maklertaxe ist die schnelle Praxisbewertung — gut für die Vermarktung, nicht für rechtssichere Zwecke.
Konkrete Empfehlung nach Anlass
- Vorabentscheidung Verkaufen/Halten: Online-Sofortbewertung als Einstieg, danach Maklertaxe
- Vermarktung: 2–3 Maklertaxen, Mittelwert als Startpreis
- Steuererklärung mit Streitpotenzial (Erbe, Schenkung): Sachverständigengutachten
- Scheidung, Zugewinnausgleich: Sachverständigengutachten, gerichtsfest
- Bilanzierung (GmbH-Bestand): Ertragswert oder DCF je nach IFRS/HGB
- Bank-Beleihung: Beleihungswertermittlung nach BelWertV (Sondernorm, restriktiver als ImmoWertV)
Mehr zum Online-Sofortbewertungsmodell im Bewertungs-Pillar. Vertiefung der einzelnen Methoden im Glossar, insbesondere Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Liegenschaftszins und Bodenrichtwert. Wie der Faktor / Multiplikator 2026 in den einzelnen Städten liegt: Multiplikator-Ratgeber oder Stadt-Seiten Berlin, Hamburg, München.
Häufige Fragen
Welche Methode ist beim MFH am wichtigsten?
Das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 §§27 ff. — bei jedem vermieteten Renditeobjekt ist es die führende Methode, weil sie die nachhaltige Mieteinnahme als zentralen Wertfaktor abbildet. Käufer aus Kapitalanleger- oder institutionellem Segment rechnen mit dieser Methode.
Wann zählt das Sachwertverfahren?
Bei kleinen MFH (3–5 Einheiten) in Eigennutzer-Lagen, sehr modernen Neubauten ohne Vergleichsmieten, oder als Plausibilitätsprüfung neben dem Ertragswert. Selten die führende Methode bei klassischen Renditeobjekten. Bei Sachwert deutlich über Ertragswert: meist Lage zu schwach für die Bausubstanz.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und DCF?
Das Ertragswertverfahren rechnet mit nachhaltigen Durchschnittswerten und einem konstanten Liegenschaftszins. DCF (Discounted Cashflow) modelliert jeden Cashflow der nächsten 10 Jahre einzeln und diskontiert mit risikoadäquatem WACC — präziser, aber aufwendiger und bei großen oder atypischen Objekten Standard.
Wie verlässlich ist eine Maklertaxe?
Eine professionelle Markteinschätzung durch einen ortskundigen Makler ist meist nah am späteren Verkaufspreis (±5–10 %), kostet im Vorfeld eines Maklerauftrags nichts. Für rechtssichere Zwecke (Erbe, Scheidung, Bilanzierung) reicht sie aber nicht aus — dort ist ein Sachverständigengutachten Pflicht.
Welche Methode für die Online-Sofortbewertung?
Vereinfachtes Ertragswertverfahren mit regionalem Multiplikator. Ergebnis: Marktwert-Indikation mit ±10–15 % Genauigkeit. Für die strategische Vorentscheidung ausreichend, für Vertragsverhandlungen oder Steuererklärungen nicht. Die Sofortbewertung auf der Startseite arbeitet exakt nach diesem Prinzip.
Was kostet ein vollständiges Verkehrswertgutachten?
Je nach Objektgröße und Komplexität 1.500–4.500 €. Die Gebühr richtet sich nach §34 HOAI bzw. der Honorarordnung der Gutachterkammern. Für ein 8-Einheiten-MFH typisch 2.500–3.500 €. Bei sehr großen Objekten (30+ Einheiten) oder Mischnutzung auch deutlich mehr.
Wer darf ein gerichtsfestes Gutachten erstellen?
Nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (von IHK oder Architektenkammer) oder zertifizierte Sachverständige (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024). Reine „Immobilienbewerter" ohne formale Qualifikation liefern keine gerichtsfesten Gutachten — auch wenn sie inhaltlich gut sein können.