Reichweite des Schutzes
§566 BGB schützt jeden Mieter, dessen Vertrag vor dem Eigentumsübergang abgeschlossen und dem die Wohnung übergeben wurde. Das umfasst:
- Alle laufenden Verträge mit unveränderten Konditionen (Miete, Nebenkosten, Renovierungsklauseln)
- Kautionen — gehen mit Eigentum auf Käufer über
- Staffel- und Indexmieten — bleiben gültig
- Vom Vormieter erteilte Erlaubnisse (Haustiere, Untervermietung, bauliche Veränderungen)
Nicht geschützt: Mietverhältnisse, die nach Auflassung aber vor Grundbuchumschreibung neu abgeschlossen werden — der Käufer ist dann nicht gebunden.
Eigenbedarf nach Erwerb
Der Käufer darf Eigenbedarf anmelden — allerdings mit Sperrfrist bei Umwandlung in WEG: 3 Jahre Mindestsperre, in vielen Großstädten per Landesverordnung auf 10 Jahre verlängert (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt u. a.). Bei Mehrfamilienhäusern ohne WEG-Aufteilung gilt diese Sperrfrist nicht — Eigenbedarf ist sofort möglich, aber bei großen Häusern eher selten begründbar (kein Eigentümer braucht 6 Wohnungen für die Familie).
Folgen für Verkäufer und Käufer
Der Verkäufer ist nach Verkauf nicht mehr Vertragspartei. Bereits vereinnahmte Mieten gehen aliquot bis Eigentumsübergang an ihn, danach an den Käufer. Kautionen werden meist als Verkäufer-Verbindlichkeit im Notarvertrag herausgekauft. Der Käufer übernimmt alle Pflichten: Heizkostenabrechnung, Mängelbeseitigung, ggf. laufende Mietminderungen. Eine vollständige Mieterliste mit Vertragsdaten ist Pflichtanlage zum Notarvertrag.
Praxisbeispiel
Verkauf eines voll vermieteten 6-Parteien-Hauses in Köln (Stadt mit 10-Jahres-Kündigungssperre bei Umwandlung). Käufer plant: 4 Wohnungen halten, 2 nach Auszug renovieren und teurer vermieten. Da keine WEG-Aufteilung erfolgt, greift die Sperrfrist nicht, aber Eigenbedarf für ein 6-Parteien-MFH wäre unglaubwürdig. Der Käufer akzeptiert die Bestandsmieten (alle 18 % unter Mietspiegel) und kalkuliert seine Rendite konservativ. Sollte er später aufteilen, beginnt die 10-Jahres-Sperre ab Eintragung der Teilung im Grundbuch — bis dahin kein Eigenbedarf an aufgeteilten Wohnungen.
Häufige Fehler
- Mieter vor Verkauf zur Kündigung drängen: Kündigung mit Zweck des Verkaufs ist unwirksam und nichtig.
- Kautionen nicht ordentlich übergeben: Der Käufer muss die Kautionen anlegen können — Nachweis über Konto Pflicht.
- Mündliche Mietnebenabreden vergessen: Wer dem Vormieter mündlich erlaubt hat, den Keller zu erweitern, bleibt für seinen Käufer verbindlich.