Definition
Eine Wohnung gilt als „in sich abgeschlossen", wenn sie durch Wände und Decken vollständig von anderen Wohnungen oder fremden Räumen getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Sie muss zudem die Mindestanforderungen einer Wohnung erfüllen: Küche oder Kochnische, Bad mit WC, Heizmöglichkeit und Wasserversorgung. Die Bauaufsichtsbehörde — meist das städtische Bauamt — prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob diese Kriterien erfüllt sind, und stellt die Bescheinigung aus.
Antrag und Unterlagen
Für den Antrag werden in der Regel benötigt: ein vom Antragsteller unterschriebener Aufteilungsplan in mehrfacher Ausfertigung, in dem alle Wohnungen, Teileigentumseinheiten und Gemeinschaftsflächen mit fortlaufenden Nummern gekennzeichnet sind, eine Berechnung der Wohn- und Nutzflächen sowie ggf. ein Grundbuchauszug. Der Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Planer (Architekt, Bauingenieur) erstellt sein. Die Bearbeitungszeit liegt je nach Bauamt zwischen vier und zwölf Wochen.
Kosten
Die Gebühr richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und liegt typischerweise zwischen 50 € und 150 € pro Wohneinheit. Hinzu kommen die Honorare für den Planer (1.500–5.000 € je nach Objektgröße). In Summe schlägt die Bescheinigung für ein 6-Parteien-Haus mit Architektenleistung mit etwa 2.500–4.000 € zu Buche — ein Bruchteil des Privatisierungsgewinns, der über eine Aufteilung erreichbar ist.
Rolle bei der Bewertung
Eine vorhandene Abgeschlossenheitsbescheinigung erhöht den Marktwert eines Mehrfamilienhauses spürbar, weil sie die Option auf Einzelverkauf der Wohnungen real eröffnet. Investoren rechnen den Privatisierungs-Aufschlag (typischerweise 25–40 % auf den Globalpreis) in ihre Kaufpreisüberlegung ein. Wer die Bescheinigung vor dem Verkauf noch besorgt, erweitert den Käuferkreis von reinen Bestandshaltern auf Privatisierer.
Praxisbeispiel
Ein 6-Parteien-Haus in Stuttgart hat als ungeteiltes Renditeobjekt einen Marktwert von 1,8 Mio. € (Faktor 18 × Jahresnettokaltmiete 100.000 €). Mit Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung lassen sich die sechs Wohnungen einzeln verkaufen — durchschnittlich 380.000 € pro Einheit, also 2,28 Mio. € Summe. Aufwand für Bescheinigung und Notar: rund 8.000 €. Privatisierungsgewinn vor Steuer: rund 470.000 €. Details im Ratgeber Wohnungen einzeln verkaufen.
Häufige Fehler
- Keller- und Speicherräume vergessen: Auch Sondernutzungsrechte an Keller, Garage und Stellplätzen müssen im Aufteilungsplan eingezeichnet sein.
- Trennende Wände nicht massiv genug: Leichtbau-Trennwände erfüllen oft nicht die Schallschutzanforderung — die Bescheinigung wird verweigert.
- Aufteilungsplan und tatsächlicher Bestand weichen ab: Spätere Umbauten (durchbrochene Wände, zusammengelegte Wohnungen) machen die Bescheinigung ungültig.