Abgrenzung zu Brutto- und Warmmiete
| Mietbegriff | Was ist enthalten? |
|---|---|
| Nettokaltmiete (Kaltmiete, Grundmiete) | Nur Mietzins fürs Wohnen |
| Bruttokaltmiete | Nettokaltmiete + kalte Betriebskosten (Müll, Wasser, Hausmeister, Grundsteuer) |
| Bruttowarmmiete (Inklusivmiete) | Bruttokaltmiete + Heizung und Warmwasser |
Berechnung der Jahresnettokaltmiete
Jahresnettokaltmiete = Summe aller monatlichen Nettokaltmieten × 12. Beispiel 6-Parteien-Haus:
- Wohnung 1: 850 € × 12 = 10.200 €
- Wohnung 2: 920 € × 12 = 11.040 €
- Wohnung 3: 780 € × 12 = 9.360 €
- Wohnung 4: 1.100 € × 12 = 13.200 €
- Wohnung 5: 870 € × 12 = 10.440 €
- Wohnung 6: 950 € × 12 = 11.400 €
Jahresnettokaltmiete = 65.640 €. Diese Zahl ist die zentrale Größe für alle weiteren Berechnungen.
Bei Leerstand und Eigennutzung
Steht eine Wohnung leer oder wird vom Eigentümer selbst genutzt, wird die marktübliche Miete laut Mietspiegel angesetzt. Wer das nicht tut, errechnet einen zu niedrigen Ertragswert. Wichtig: Bei deutlich unter Markt vermieteten Bestandseinheiten kann zusätzlich der Übergang zur ortsüblichen Vergleichsmiete als realisierbares Mietsteigerungspotenzial einbezogen werden — je nach Investmenthorizont mit Abschlag.
Praxisbeispiel
Käufer betrachtet ein 8-Parteien-Haus in Düsseldorf. Verkäufer wirbt mit ‚6,2 % Bruttomietrendite' und 1,4 Mio. € Kaufpreis. Bei Nachfrage stellt sich heraus: Berechnung erfolgte auf Bruttowarmmiete (104.000 €/Jahr). Tatsächliche Nettokaltmiete: 78.000 €/Jahr. Reale Bruttomietrendite: 78.000 ÷ 1.400.000 = 5,57 % — nicht 6,2 %. Auf Faktor-Basis: angeboten als 13,5er-Faktor, real 17,9er — für Düsseldorf B-Lage marktüblich, aber kein Schnäppchen. Wer auf Brutto rechnet, zahlt 10–30 % zu viel.
Häufige Fehler
- Bruttowarmmiete als Renditebasis verwenden: Verzerrt alle Rendite-Kennzahlen massiv nach oben und führt zu falscher Kaufentscheidung.
- Nebenkosten-Pauschalen mitzählen: Eine vereinbarte Pauschale (z. B. 80 € für Strom) ist Betriebskosten- und nicht Mietbestandteil.
- Möblierungszuschlag falsch verbuchen: Möbel- und Inventarzuschläge gelten technisch als Nutzungsentgelt — ob sie zur Nettokaltmiete zählen, ist strittig.