Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
| Kriterium | Einfacher | Qualifizierter |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | §558c BGB | §558d BGB |
| Erstellung | Anerkennung durch Stadt und Verbände | Wissenschaftliche Erhebung |
| Anpassung | Unregelmäßig | Alle 2 Jahre |
| Vermutungswirkung | Nein | Ja (gilt vor Gericht als richtig) |
| Beispielstädte 2026 | Mittelstädte 50–100k Einwohner | Berlin, München, Hamburg, Köln, Stuttgart, Düsseldorf |
Anwendung bei Mieterhöhungen
Nach §558 BGB darf ein Vermieter alle 15 Monate die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen — maximal um die Kappungsgrenze (20 % in 3 Jahren, in Städten mit Wohnraummangel 15 %). Der Mietspiegel liefert die Referenzwerte. Bei Streitfällen entscheidet das Amtsgericht auf Basis des qualifizierten Mietspiegels — einfache Mietspiegel sind nur Indiz.
Bedeutung für die Bewertung
Liegt die Ist-Miete eines Mehrfamilienhauses deutlich unter dem Mietspiegel, ergibt sich ein Mietsteigerungspotenzial, das den Marktwert nach oben beeinflusst. Sachverständige und Investoren rechnen mit der nachhaltig erzielbaren Miete, nicht mit der aktuell vereinbarten. Ein typischer Aufschlag bei strukturell zu niedrigen Mieten: 30–60 % der jährlichen Mietdifferenz zum Spiegel als Kapitalwert dem Verkehrswert hinzu.
Praxisbeispiel
6-Parteien-Haus in Hamburg-Eimsbüttel, Wohnflächen je 65–75 m², Baujahr 1975, mittlere Modernisierung. Ist-Mieten liegen zwischen 9,80 und 11,20 €/m². Qualifizierter Mietspiegel Hamburg 2025 für vergleichbare Wohnungen: 12,30–14,80 €/m². Mittlere Differenz ca. 2,80 €/m² auf 420 m² = 14.112 € jährliches Mietsteigerungspotenzial. Bei Faktor 24 (Hamburg-B-Lage): zusätzlicher Wert ca. 340.000 €, abgezinst auf typische 3–5 Jahre Realisierungsdauer bleiben rund 220.000 €. Wer das nicht einrechnet, verschenkt diesen Betrag.
Häufige Fehler
- Mittelwert mit Höchstwert verwechseln: Der Mietspiegel gibt Spannen an — nicht alle Wohnungen liegen am oberen Ende.
- Lage-Korrektur vergessen: Innerhalb einer Stadt gibt es Lagezuschläge bis +25 %, Lageabschläge bis -15 %.
- Modernisierungszuschlag falsch addieren: Modernisierungen erlauben nach §559 BGB einen separaten Mieterhöhungsweg (8 % der Kosten pro Jahr), nicht den Mietspiegel.