Definition nach ImmoWertV §31
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung am Wertermittlungsstichtag nachhaltig erzielbaren Einnahmen. Bei reinen Wohngebäuden ist das die Summe der marktüblichen Jahresnettokaltmieten aller Einheiten — nicht die aktuell vereinbarte Ist-Miete, wenn diese deutlich darunter oder darüber liegt. Bei gemischter Nutzung kommen Gewerbemieten, Stellplatzmieten und sonstige Vergütungen hinzu.
Abgrenzung Ist- vs. Soll-Miete
| Konstellation | Ansatz im Rohertrag |
|---|---|
| Markt-konforme Vermietung | Ist-Miete = Rohertrag |
| Wohnung deutlich unter Mietspiegel | Marktmiete — abzgl. Übergangsabschlag |
| Wohnung über Mietspiegel (lange Bestand) | Ist-Miete, weil bestandsgeschützt |
| Leerstand | Marktübliche Miete laut Mietspiegel |
| Eigennutzung Eigentümer | Fiktive Marktmiete |
Rolle im Ertragswertverfahren
Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen → Reinertrag. Vom Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Liegenschaftszins) abgezogen → Gebäudereinertrag. Dieser wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert → Gebäudeertragswert. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich der Verkehrswert.
Praxisbeispiel
8-Parteien-Haus in Köln, Wohnflächen 580 m² gesamt. Ist-Mieten Summe pro Jahr: 64.800 € (durchschnittlich 9,31 €/m²). Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen: 11,80 €/m². Marktübliche Soll-Miete: 580 × 11,80 × 12 = 82.128 €. Rohertrag-Ansatz: Sachverständige nutzen häufig den Durchschnitt aus Ist und Soll mit Übergangsabschlag = ca. 73.000 €. Bei Faktor 22 ergibt sich aus Rohertrag 73.000 € ein Ertragswert um 1,6 Mio. €. Wer naiv mit Ist-Miete 64.800 € rechnet, kommt auf nur 1,43 Mio. € — und verkauft 170.000 € unter Wert.
Häufige Fehler
- Bruttokaltmiete als Rohertrag ansetzen: Die enthaltenen Betriebskosten verzerren alle Folgeberechnungen.
- Leerstand ignorieren: Leere Einheiten mit 0 € im Rohertrag zu führen, halbiert die Marktwert-Indikation unrealistisch.
- Sondereinnahmen pauschal mit einrechnen: Einmalige Untermiet-Erträge, Werbetafel-Einnahmen etc. sind kein nachhaltiger Rohertrag.