Wesentliche Pflichten
- Energieausweis Pflicht bei Verkauf und Neuvermietung (siehe Energieausweis)
- Dämmung oberster Geschossdecke (oder Dach) bei nicht oder gering gedämmten Häusern
- Heizungs-Tauschpflicht: Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre alt müssen ersetzt werden
- Hydraulischer Abgleich bei Heizungserneuerung verpflichtend
- Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen
Die 65 %-Erneuerbare-Regel
Seit 1.1.2024 müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Im Bestand greift die Pflicht zeitverzögert: Großstädte ab Mitte 2026, sonstige Kommunen ab Mitte 2028, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Reine Öl- oder Gasheizungen sind ab dann beim Neueinbau weitgehend ausgeschlossen — typische Lösungen sind Wärmepumpe, Hybrid- oder Fernwärme-Anschluss. Hochinvestiv: 25.000–60.000 € für ein 6-Parteien-Haus.
Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel
Nach §47 GEG müssen bestimmte Maßnahmen innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumsübergang umgesetzt werden — sofern sie noch nicht erledigt sind: Dämmung der obersten Geschossdecke (oder Dach), Dämmung zugänglicher Leitungen, Austausch alter Heizkessel (Konstanttemperatur über 30 Jahre alt). Die Pflicht trifft den neuen Eigentümer — wirkt aber wertmindernd im Kaufpreis, weil dieser sich die Kosten vom Verkäufer abziehen lässt.
Praxisbeispiel
6-Parteien-Haus in Bremen, Baujahr 1970, Ölheizung von 1995. Verkaufspreis-Verhandlung: Sachverständiger kalkuliert GEG-Pflichten innerhalb 2 Jahren nach Übergang: Dachdämmung 22.000 €, Heizungs-Tausch auf Wärmepumpe (förderfähig) 38.000 € (netto nach BAFA-Förderung 22.000 €). Verhandelter Preisabschlag = 35.000 €. Hätte der Verkäufer die Heizung 2023 schon getauscht (mit alter 40 %-Förderung), wäre dies entfallen. Mehr im Ratgeber Bewertungsmethoden.
Häufige Fehler
- Auf Ausnahme für 1–2-Familienhäuser hoffen: Die gilt nur bei Selbstnutzung über 10 Jahre vor Verkauf. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern greifen alle Pflichten.
- Heizung-Tauschpflicht ignorieren: Bei Kontrolle durch den Schornsteinfeger droht Bußgeld bis 50.000 €.
- Bestandsschutz alter Heizungen falsch verstehen: Wer schon 1990 eingebaut hat, ist über die 30-Jahres-Frist hinaus — Tauschpflicht akut.