Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen: §566 BGB, Käufer, Preis

§566 BGB: Kauf bricht nicht Miete

Die wichtigste Rechtsnorm beim Verkauf vermieteter Wohnimmobilien ist §566 BGB. Der Paragraph regelt eindeutig: Mit Eigentumsübergang tritt der Erwerber „in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten" ein. Praktisch heißt das: Der Käufer wird zum neuen Vermieter — mit allen Rechten, aber auch allen Pflichten der bestehenden Verträge.

Was das für den Verkäufer bedeutet

• Keine Zustimmung der Mieter erforderlich.
• Keine Kündigungswelle vor dem Verkauf nötig — und meistens auch nicht zulässig.
• Verkäufer haftet weiter bis zum Eigentumsübergang im Grundbuch.
• Kautionen müssen formal an den neuen Eigentümer übergehen (üblicherweise im Kaufvertrag geregelt).

Was das für die Mieter bedeutet

• Mietverträge bleiben unverändert in Kraft (Miete, Laufzeit, Klauseln).
• Ansprechpartner wechselt zum neuen Eigentümer ab Grundbucheintrag.
• Kein Sonderkündigungsrecht durch den Eigentümerwechsel.
• Eigenbedarf des neuen Käufers nur unter strengen Voraussetzungen (§573 BGB) — und in Großstädten mit Milieuschutz oder Kappungsgrenzen weiter eingeschränkt.

Die drei Käufergruppen für vermietete MFH

Der Käufermarkt für vermietete Mehrfamilienhäuser ist klar segmentiert. Wer in welchem Segment kauft, hängt von Größe, Lage und Cashflow-Profil des Objekts ab.

1. Private Kapitalanleger (50 % der Transaktionen)

Typisch: Arzt, Unternehmer, Selbstständiger mit 200.000–500.000 € Eigenkapital. Kauft 1–3 Häuser über die gesamte Karriere. Volumen meist 600.000 bis 2,5 Mio. €. Erwartet Bruttorenditen ab 4,5 %, akzeptiert leichten Sanierungsstau bei klarem Mietsteigerungspotenzial.

2. Family Offices und Bestandshalter (30 % der Transaktionen)

Vermögende Familien, mittelständische Wohnungsbestandshalter, regionale Investoren. Volumen 2 bis 15 Mio. €. Strukturierter Ankaufsprozess mit Due Diligence. Erwartet stabile Cashflows, prüft Mietverträge minutiös, akzeptiert Faktoren in B-Lagen zwischen 18 und 22.

3. Institutionelle Investoren und Fonds (20 % der Transaktionen)

Versicherungen, Pensionsfonds, Wohnimmobilien-AGs. Volumen meist ab 5 Mio. €, oft im Portfolio. Standardisierte Bewertungsmodelle, Bieterverfahren, scharfe Preisverhandlung. Faktoren liegen für institutionelle Käufer 2026 in A-Lagen bei 22–28, in B-Lagen bei 17–21.

Preisbildung: Wann Vermietung den Wert hebt

Anders als beim Einfamilienhaus drückt Vermietung den Wert beim Mehrfamilienhaus nicht — sie hebt ihn meist. Der Grund: Käufer im Renditemarkt rechnen mit dem Ertragswertverfahren. Vollvermietung bedeutet messbaren, nachhaltigen Cashflow. Leerstand bedeutet Risiko und Lückenfüllerarbeit.

Wann Vermietung den Preis hebt

• Vollvermietung mit marktüblichen Mieten ohne Mietausfälle der letzten 12 Monate.
• Indexmieten oder Staffelmieten, die regelmäßige Anpassung sicherstellen.
• Solvente Mieter mit langer Verweildauer und niedriger Fluktuation.
• Mietspiegel-konformes Niveau ohne Verdacht auf Mietpreisbremse-Verstöße.

Wann Vermietung den Preis drückt

• Mieten 30 % oder mehr unter Marktniveau ohne Anpassungspotenzial (z. B. wegen langer Bindung).
• Problemmieter (Mietnomaden, Querulanten, Schimmel-Streitigkeiten).
• Befristete Verträge oder Verwandtenmietverhältnisse.
• Bei kleinen MFH in Eigennutzer-Lagen (3–4 Einheiten in ländlicher Gegend), wo der Käuferkreis eigentlich Eigennutzer sind.

Vergleich: vermietet vs. leerstehend

Die Tabelle zeigt: Je größer das Objekt und je städtischer die Lage, desto höher der Vermietungsbonus. Bei A-Lagen kann allerdings der Leer-Aufschlag dominieren, weil dort die Käufer auf Privatisierung (Aufteilung in einzelne ETW) zielen — siehe Wohnungen einzeln verkaufen.

Wer ein vermietetes MFH plant zu verkaufen, sollte nie aus dem Reflex heraus Mietverträge kündigen oder das Haus leerziehen lassen. In über 70 % der Fälle vernichtet das Wert — nicht umgekehrt.

Ablauf eines vermieteten MFH-Verkaufs

Der typische Prozess zieht sich über 4 bis 8 Monate. Die einzelnen Schritte:

1. Vorbereitung (4–6 Wochen)

Unterlagen zusammenstellen (siehe nächster Abschnitt), Marktwert-Indikation einholen, Vermarktungsstrategie festlegen — siehe MFH inserieren.

2. Vermarktung (8–16 Wochen)

Exposé mit allen relevanten Daten (Mietliste, Lage, Sanierungsstand), Inserate auf Plattformen (ImmobilienScout24, Immowelt) oder Off-Market-Ansprache. Besichtigungen ohne Mieter-Behelligung — typischerweise nur leerstehende Einheiten oder Treppenhaus.

3. Verhandlung und Due Diligence (3–6 Wochen)

Käufer prüft Mietverträge, Nebenkosten, Sanierungshistorie, Energieausweis, Grundbuch. Bei institutionellen Käufern oft technische und kaufmännische DD durch externe Dienstleister. Bei größeren Objekten wird ein digitaler Datenraum (z. B. Drooms, Architrave) eingerichtet, in dem alle Dokumente strukturiert vorgehalten und Zugriffsrechte protokolliert werden — das schützt den Verkäufer rechtlich und gibt dem Käufer Vertrauen in die Vollständigkeit der Unterlagen.

4. Notarvertrag und Eigentumsübergang (4–8 Wochen)

Notartermin mit beiden Parteien. Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto oder direkt nach Grundbucheintragung der Auflassungsvormerkung. Eigentumsübergang typisch 4–12 Wochen nach Notarvertrag. Wichtig: Im Kaufvertrag werden Stichtag für Nutzen-Lasten-Wechsel, Übergabe der Mietkautionen, Abrechnung laufender Nebenkosten und Behandlung von Mietrückständen geregelt. Ein unsauberer Vertrag löst Streit Jahre später aus — gerade bei Mietkautionen häufig.

Sonderfall Off-Market-Verkauf

Bei größeren Volumen oder bekannten Verkäuferprofilen verzichten viele Eigentümer auf die öffentliche Vermarktung und sprechen einen kleinen Kreis institutioneller Käufer direkt an. Vorteile: Diskretion (Mieter, Nachbarschaft, Mitbewerber erfahren nichts), schneller Prozess, planbarer Käufer. Nachteile: typischer Preisabschlag von 3 bis 7 % gegenüber dem Marktpreis, weil der Käuferdruck fehlt. Für Eigentümer mit klarer Liquiditätsplanung trotzdem oft die richtige Wahl.

Unterlagen, die jeder Käufer sehen will

Vollständige Unterlagen verkürzen den Verkaufsprozess deutlich. Standardanforderung:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Flurkarte und Lageplan
• Wohnflächenberechnung nach WoFlV
• Aktuelle Mietliste mit allen Einheiten, Mietern, Miethöhe, Kaltmiete, Nebenkostenpauschale, Vertragsbeginn, Kündigungsrechten
• Komplette Mietverträge (oft auf USB-Stick oder Daten-Raum)
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
• Energieausweis nach GEG
• Sanierungshistorie der letzten 10 Jahre (Dach, Heizung, Fenster, Stränge, Fassade)
• Versicherungspolicen (Gebäude, Haftpflicht)
• Grundsteuerbescheid und letzte Hausgeldabrechnung

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Fehler 1: Mieter vor Verkauf informieren

Schadet meist mehr als es nützt. Mieter werden nervös, suchen sich evtl. Anwälte, der Verkaufsprozess wird komplizierter. Informationspflicht besteht erst nach Eigentumsübergang.

Fehler 2: Kündigungswelle starten

Reduziert den Wert massiv (siehe Vergleichstabelle) und gefährdet bei Eigenbedarf den späteren Verkauf, wenn die Eigenbedarfskündigung als vorgeschoben gewertet wird.

Fehler 3: Mietverträge schönen

Käufer prüfen Mietverträge. Mündliche Vereinbarungen oder „Familien-Sonderkonditionen" tauchen spätestens in der DD auf und drücken den Preis erheblich.

Fehler 4: Nebenkostenabrechnungen vernachlässigen

Eine fehlerhafte oder fehlende Nebenkostenabrechnung signalisiert dem Käufer mangelnde Professionalität — und führt zu Preisabschlägen oder zähen Vertragsverhandlungen.

Fehler 5: Falsche Käufergruppe ansprechen

Ein 4-Einheiten-Haus in einer Kleinstadt institutionell vermarkten heißt: Monate ohne Echo. Genauso umgekehrt: Ein 18er-Block in Frankfurt nur Kapitalanlegern anbieten heißt: Suboptimaler Preis. Mehr zur Vermarktungsstrategie im Ratgeber Makler oder Privatverkauf.

Fazit

Vermietete Mehrfamilienhäuser zu verkaufen ist Standardgeschäft — nicht Sondersituation. §566 BGB schützt die Mietverhältnisse, der Käufer übernimmt sie unverändert. Für Verkäufer heißt das: vollständige Unterlagen, ehrliche Mietliste, sauberer Prozess. Wer das beherzigt, erhält in 4–8 Monaten einen marktgerechten Preis.

Pflichtlektüre dazu: Vermietetes MFH (Pillar) für den vollständigen rechtlichen Rahmen, Spekulationssteuer-Ratgeber für die steuerliche Seite und 5 Bewertungsmethoden für die richtige Marktwert-Ermittlung. Wer Berliner Markt einschätzen will, findet aktuelle Faktoren auf Berlin, für München auf München.

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