Status quo Mai 2026
Der MFH-Markt 2026 ist konsolidiert, aber nicht euphorisch. Drei Eckdaten beschreiben die Lage:
- Preisniveau: Faktoren liegen 18–22 % unter den Spitzen von 2021. Bodenbildung seit Q3 2024.
- Transaktionsvolumen: Q1 2026 + 12 % gegenüber Vorjahresquartal, aber noch 38 % unter Q1 2021.
- Käufermix: Privatinvestoren und Family Offices dominieren (75 % der Transaktionen), institutionelle Käufer wieder vorsichtig zurück (25 %).
Die Sistrix-Sichtbarkeit für „Mehrfamilienhaus kaufen" liegt 2026 wieder leicht im Anstieg, was auf eine reaktivierte Käufernachfrage hindeutet — getrieben von gesunkenen Zinsen und der Erwartung struktureller Mietsteigerungen.
Zinsentwicklung und Finanzierungslage
Was bisher geschah
Die EZB hob den Leitzins von 0,0 % (Juli 2022) binnen 14 Monaten auf 4,5 % (September 2023) — der schärfste Zinszyklus seit 1973. Drei Senkungsschritte 2024–2025 brachten den Leitzins auf aktuell 3,25 %. Gewerbliche Immobilienfinanzierung 10 Jahre fest kostet 2026 typisch 3,8–4,4 % je nach Beleihungsauslauf und Objektqualität.
Prognose 2026–2028
Konsens unter Bundesbank, EZB-Watchers und führenden Volkswirten:
- 2026 Jahresende: EZB-Leitzins 3,0–3,25 %
- 2027 Mitte: 2,75 %
- 2028: 2,5–2,75 % als „neutraler Zins"
Wer auf Zinsen wartet, die wieder auf 1 % fallen, wird enttäuscht werden. Die EZB hat 2025 mehrfach signalisiert: Inflationsschutz bleibt vor Wohnungsmarktstützung. Eine Re-Inflationierung der Asset-Preise auf 2021er Niveau ist damit ausgeschlossen.
Baukosten und Replacement-Cost-Effekt
Der Destatis-Baupreisindex zeigt seit Q1 2021 einen kumulierten Anstieg um 18 %. Einzelne Gewerke noch deutlicher: Dachdeckerarbeiten +24 %, Elektroinstallation +27 %, Gerüstbau +21 %. Prognose 2026: +2,8 %, 2027: +2,5 % — die Hochinflations-Phase ist beendet, aber kein Rückgang absehbar.
Wirkung auf Bestandsobjekte
Wenn Neubau in Leipzig 2026 schlüsselfertig 5.400 €/m² kostet, ist Bestand mit 3.200 €/m² Verkaufspreis relativ attraktiver geworden — der Replacement-Cost-Effekt stützt die Bestandspreise. Käufer rechnen: „Selbst bauen ist 70 % teurer, also kaufe ich Bestand und saniere selektiv."
Wirkung auf Neubau und ETW
ETW-Neubau-Preise stagnieren oder sinken leicht, weil die teurere Bauseite nicht mehr durch Käuferzahlungsbereitschaft gedeckt wird. Konsequenz: Bauträger-Pipeline schrumpft (−42 % Baugenehmigungen 2024–2025), was das künftige Wohnungsangebot weiter verknappt — Bestandshalter profitieren mittelfristig vom Knappheits-Premium.
Bestandstrend: Wohnungsmangel trifft auf GEG
Strukturelle Wohnungsknappheit
Pestel-Institut Q1 2026: Deutschland fehlen 910.000 Wohnungen. Die Bundesregierung verfehlt das 400k-Neubau-Ziel jährlich um 130k–170k Einheiten. Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung 2023–2025: +1,2 Mio. Resultat: Vermietungsmärkte in Ballungsräumen unter Stress, Mietsteigerungen real +3,5–5,5 % p. a.
GEG 2024 als Treiber
Das verschärfte Gebäudeenergiegesetz spaltet den Markt: Effizienzklasse A–C-Häuser haben Vorteile (kein CapEx-Druck), Klasse F/G/H-Häuser leiden unter strukturellen Abschlägen.
| Effizienzklasse | Preisabschlag 2024 | Preisabschlag 2026 | Trend 2027/28 |
|---|---|---|---|
| A / B | +3 % | +5 % | weiter steigend |
| C (Referenz) | 0 % | 0 % | stabil |
| D | −4 % | −6 % | weiter sinkend |
| E | −8 % | −11 % | weiter sinkend |
| F | −12 % | −15 % | weiter sinkend |
| G / H | −16 % | −22 % | steigender Abschlag |
Politisches Risiko: Mietregulierung
Bundesregierung diskutiert Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2030, Verschärfung der Kappungsgrenze (15 % statt 20 % über 3 Jahre), bundesweite Mietendeckel-Klausel für angespannte Märkte. Realistische Eintrittswahrscheinlichkeit: 60 %. Wirkung auf Mietsteigerungspotenzial: −20 bis −30 % gegenüber Status quo.
Stadt-Prognose 2026–2028
| Stadt | Preisprognose 2026 | Treiber |
|---|---|---|
| Leipzig | +2,8 % | Knappheit, Zuzug, akademisches Milieu |
| Dresden | +2,4 % | Halbleiter-Cluster, Wohnungsmangel |
| Hannover | +2,1 % | moderates Preisniveau, Industrie |
| Nürnberg | +1,9 % | Diversifizierte Wirtschaft, Zuzug |
| Köln | +1,5 % | Universität, Medienindustrie |
| Berlin | +1,2 % | Milieuschutz dämpft Aufwärtsbewegung |
| Hamburg | +1,0 % | hohe Bestandsbewertung bremst |
| München | +0,8 % | Sättigungseffekt, Top-Niveau |
| Frankfurt a. M. | +0,5 % | BCE-Quartier-Sättigung |
| Stuttgart | +1,1 % | Industrie-Transformation Risiko |
| Düsseldorf | +1,3 % | Service-Sektor stabil |
| Magdeburg / strukturschwach | −1,2 % | Demografie, schwächere Nachfrage |
Zwei realistische Szenarien
Szenario A: Stabile Konsolidierung (60 % Wahrscheinlichkeit)
Zinsen sinken kontrolliert auf 2,75 % bis 2027, EZB beendet Senkungszyklus. GEG bleibt unverändert, Mietregulierung wird moderat verschärft (Bundesweite Mietpreisbremse-Verlängerung). Bestandsmärkte: +1,5 bis +3 % p. a. nominal, real ±0. Neubaupreise stagnieren. Käufermix bleibt privat-dominant.
Szenario B: Zweite Korrekturwelle (30 % Wahrscheinlichkeit)
Geopolitischer Schock (Energiekrise 2.0, Konjunktureinbruch), Inflation rebounds, EZB pausiert Senkungen oder hebt wieder. Mietregulierung verschärft sich deutlich (bundesweiter Mietendeckel, Vermögensteuer auf Immobilien). Bestandspreise: −5 bis −12 % bis 2028. Faktoren würden auf das Niveau von Q4 2022 zurückfallen.
Szenario C: Erholungsrally (10 % Wahrscheinlichkeit)
Schnelle Zinssenkungen auf 2,0 %, Mietregulierung wird gelockert, Förderung für Wohnungsbau und Sanierung deutlich erhöht. Bestandspreise: +6 bis +14 % bis 2028, Faktoren erreichen 90 % des 2021er Niveaus.
„Wer 2026 verkauft und 2028 zurückkauft, hat im Median-Szenario keinen messbaren Vor- oder Nachteil. Wer ein hohes Negativ-Risiko trägt — Sanierungsstau, schwache Lage, GEG-Pflicht — sollte 2026 verkaufen. Wer Bestand in A-Lage mit guter Energieklasse hält, kann mit geringem Risiko weitere 2–3 Jahre abwarten." — Empirica Marktbericht Q1 2026.
Entscheidungshilfe: Wer sollte jetzt verkaufen?
Klar verkaufen 2026, wenn ...
- Liquiditätsbedarf vorhanden (Erbe-Auszahlung, anderes Investment, Lebensphase)
- Objekt in Effizienzklasse E/F/G/H (jährlich wachsender Abschlag)
- Sanierungsstau über 200.000 € im Bestand
- Standort in strukturschwacher Region mit Bevölkerungsrückgang
- Über 10 Jahre Haltedauer (Spekulationssteuerfrei)
- Mehrere Eigentümer/Erbengemeinschaft mit Konfliktrisiko
- Mietpotenzial weitgehend gehoben, kein Hochlauf-Spielraum mehr
Weiter halten kann sinnvoll sein, wenn ...
- A-Lage, Effizienzklasse C oder besser, geringer CapEx-Bedarf
- Vollvermietung mit deutlichem Mietsteigerungspotenzial (Ist-Miete > 25 % unter Mietspiegel)
- Finanzierung läuft günstig (Altbestand unter 3,0 % Zinsbindung)
- Kein Liquiditätsbedarf in den nächsten 5–8 Jahren
- Bereitschaft zur energetischen Sanierung mit Förderung
- Ziel: Vermögensübertragung an nächste Generation
Aktuellen Marktwert 2026 ermitteln
Häufige Fragen
Soll ich mein Mehrfamilienhaus 2026 verkaufen oder warten?
Wer in den nächsten 3–5 Jahren ohnehin verkaufen will, sollte 2026 verkaufen — die Preise haben sich nach der Korrektur 2022–2024 stabilisiert, aber kein nennenswertes Aufwärtsmomentum. Wer 10+ Jahre Bestandshalter ist und keinen Liquiditätsbedarf hat, kann weiter halten und die GEG-Sanierungen durchziehen. Mehr Hintergrund im Ratgeber Verkaufen oder behalten.
Wie entwickeln sich die Zinsen 2026/2027?
Der EZB-Leitzins liegt 2026 bei 3,25 % nach drei Senkungsschritten. Konsens-Erwartung für 2027: 2,75–3,0 %. Gewerbliche MFH-Finanzierungen 10 Jahre fest kosten aktuell 3,8–4,4 %, Prognose 2027: 3,4–4,1 %. Eine dramatische Senkung ist nicht zu erwarten — die EZB hält Inflationsschutz wichtiger als Wohnungspreise.
Steigen die Preise 2026 wieder?
Nominal leicht: +1,5 bis +3,5 % in A-Städten, ±0 % bis +2 % in B-Städten, −1 bis +1 % in C/D-Lagen. Real (inflationsbereinigt) bleiben die Preise weitgehend stagniert. Das große Aufholmomentum aus 2010–2021 ist vorerst beendet.
Welche Stadt-Märkte performen 2026 am besten?
Leipzig (+2,8 %), Dresden (+2,4 %), Hannover (+2,1 %), Nürnberg (+1,9 %) — alle aufgrund struktureller Wohnungsknappheit bei moderaten Preisen. München, Hamburg, Frankfurt seitwärts (+0,5 bis +1,5 %). C-Städte ohne Wirtschaftsmotor (Magdeburg, Saarbrücken) leicht negativ.
Werden die Baukosten weiter steigen?
Ja, aber langsamer. Destatis-Prognose 2026: +2,8 % Baupreisindex. Seit Q1 2021 sind die Baukosten kumuliert +18 % gestiegen. Wer Bestand hält, profitiert vom Replacement-Cost-Effekt — Neubau wird relativ teurer, Bestand attraktiver.
Wie wirkt das GEG 2024 auf den Markt?
Stark differenzierend: Häuser in Effizienzklasse A–C werden begehrter, Klasse F/G/H leiden unter zusätzlichem Abschlag von 8–18 %. Die Preisspreizung zwischen energetisch top und schlecht wächst jährlich. Eigentümer sanierungsbedürftiger Häuser sollten zügig entscheiden: sanieren oder verkaufen. Details im Ratgeber Sanieren vor dem Verkauf.