Warum sich die Frage 2026 stellt
Der Markt für Mehrfamilienhäuser hat zwischen 2022 und 2024 eine Korrektur durchlaufen. Faktoren, die in der Niedrigzinsphase Werte von 28 bis 34 in B-Lagen erreichten, sind 2026 in B- und C-Städten auf 17 bis 22 zurückgekommen. Gleichzeitig sind die Mieten in den Großstädten weiter gestiegen — teils zweistellig — und Bestandshalter realisieren oft erst beim genauen Hinsehen, dass die nachhaltige Jahresnettokaltmiete höher liegt als gedacht.
Daraus ergibt sich eine seltene Konstellation: Der Multiplikator ist gefallen, die Miete gestiegen, der reale Marktwert hat sich oft seitwärts bewegt oder leicht erholt. Für viele Eigentümer ist das der Moment, eine ehrliche Bestandsaufnahme zu machen — bevor Sanierungsanforderungen (GEG-Pflichten, energetische Modernisierung), Erbfälle oder Lebensphasenwechsel die Entscheidung erzwingen.
Wer sich besonders fragt
- Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Liquiditätsbedürfnissen.
- Eigentümer kurz vor oder nach Ablauf der 10-Jahres-Frist nach §23 EStG.
- Bestandshalter ohne Nachfolge, die das Objekt nicht mehr aktiv managen wollen.
- Eigentümer mit Sanierungsstau, die nicht selbst modernisieren wollen.
- Investoren mit besserer Anlagealternative (Streubesitz, andere Objekte, Privatentnahme).
Die 7 Kriterien der Entscheidung
Jede ernsthafte Halten-oder-Verkaufen-Analyse stützt sich auf sieben Faktoren — keiner allein entscheidet, gemeinsam ergeben sie ein klares Bild.
1. Bruttomietrendite vs. Alternativrendite
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahresnettokaltmiete geteilt durch den heutigen Marktwert (nicht den Kaufpreis von vor 15 Jahren). Liegt sie unter 4 % und alternative Geldanlagen liefern risikoarm 3,5 bis 4,5 % nach Inflation, kippt die Gleichung. Über 6 % Bruttorendite spricht selbst in Niedrigzinsphasen vieles fürs Halten.
2. Aktueller Faktor in der Lage
Steht der lokale Vervielfältiger deutlich über dem historischen Durchschnitt (z. B. Berlin 2026 bei 24–27 in B-Lagen), ist Verkaufen rechnerisch attraktiver. Liegt der Faktor unter Schnitt, ist Halten und Aussitzen meist sinnvoller.
3. Sanierungsstau und CapEx-Bedarf
Welche Investitionen kommen in den nächsten 5 bis 10 Jahren? Dach, Heizung, Stränge, Fenster, Fassade, Dämmung — jede Position wird mit Marktpreisen plus 15 % Puffer kalkuliert. Übersteigt der Bedarf 20 % des Marktwerts, ist Verkauf an einen Modernisierer fast immer wirtschaftlicher als die Selbst-Sanierung.
4. Mietsteigerungspotenzial
Liegt die Ist-Miete 25 % oder mehr unter dem aktuellen Mietspiegel, schlummert ein wertsteigerndes Potenzial. Mit Modernisierungsumlage (§559 BGB) oder bei Mieterwechsel kann die Miete heben — der Marktwert folgt um den Faktor mit.
5. Steuerstatus und Haltefrist
Vor Ablauf der 10-Jahres-Frist nach §23 EStG wird der Veräußerungsgewinn voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Wer noch 12 bis 24 Monate vor Fristablauf steht, prüft, ob Aussitzen plus Notar-Termin nach Frist nicht 20 bis 40 % des Gewinns sichert. Details im Ratgeber Spekulationssteuer vermeiden.
6. Finanzierungssituation
Wann läuft die Zinsbindung aus? Bei Anschlussfinanzierung 2027 auf 4,3 % statt 1,7 % schmilzt die Cashflow-Marge dramatisch. Wer keinen Spielraum mehr im Kontokorrent hat, sollte verkaufen, bevor die Refinanzierung zwingt.
7. Persönliche Lebensphase
Erbschaft geplant? Liquidität für andere Projekte nötig? Vermögensumschichtung in passive Anlagen? Wer das Objekt aus operativen Gründen nicht mehr managen kann oder will, verliert ohnehin Rendite über Mietausfälle, schlechte Mieterauswahl und verspätete Modernisierung.
Beispielrechnung: 6er-MFH in Hannover
Ein konkreter Fall macht die Mechanik greifbar. Mehrfamilienhaus in Hannover-List, Baujahr 1965, 6 Wohneinheiten, 420 m² Wohnfläche, vollvermietet.
Ausgangsdaten
- Jahresnettokaltmiete: 41.040 € (8,15 €/m² Ist-Miete)
- Mietspiegel List: 10,80 €/m² — also rund 25 % Potenzial
- Aktueller Faktor Hannover B-Lage: 20,5
- Bisheriger Marktwert-Indikation: 41.040 € × 20,5 = 841.320 €
- Restschuld Bank: 180.000 €, Zinsbindung läuft Q3/2027 aus
- Sanierungsbedarf nächste 7 Jahre: Heizung (40.000 €), Dach (55.000 €), Fenster (35.000 €) — gesamt rund 130.000 €
- Anschaffung 2014, also 12 Jahre Haltedauer — Spekulationsfrist abgelaufen
Halten-Szenario
Sanierung mit 130.000 € über 7 Jahre verteilt, gleichzeitig nach jedem Mieterwechsel Mietanpassung an Mietspiegel. In 7 Jahren etwa 55.000 € Miete (+30 %), Faktor stabil bei 20,5: neuer Marktwert ca. 1.127.000 €. Wertzuwachs nach CapEx-Investition: rund 286.000 € minus 130.000 € Eigenkapital = 156.000 € Mehrwert über 7 Jahre, vor Steuern auf laufende Mieteinkünfte.
Verkaufs-Szenario
Verkauf heute zu 841.000 € (Spekulationsfrist abgelaufen, kein §23 EStG-Treffer). Tilgung Restschuld 180.000 €, Notar/Grundbuch ca. 7.000 €, Maklerprovision 2 % = 16.820 €. Netto-Erlös: 637.180 €. Bei alternativer Anlage zu 4 % p. a. nach 7 Jahren rund 838.000 € — ohne Sanierungsstress und Mieterthemen.
Bei diesem Beispiel liegt das Halten-Szenario rein rechnerisch leicht vorne — wenn die Sanierung sauber läuft und die Mietanpassung umgesetzt wird. Verkauf ist nicht falsch, aber operativ entspannter. Die Entscheidung hängt am Faktor 7: Will der Eigentümer noch 7 Jahre Sanierung und Mietermanagement?
Die Entscheidungsmatrix
Konsolidiert ergeben die sieben Kriterien folgendes Bild:
| Kriterium | Eher verkaufen | Eher halten |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | unter 4,0 % | über 5,5 % |
| Aktueller Faktor | über historischem Schnitt | unter historischem Schnitt |
| Sanierungsbedarf | über 20 % des Marktwerts | unter 10 % des Marktwerts |
| Mietsteigerungspotenzial | unter 10 % | über 25 % |
| Spekulationsfrist | klar abgelaufen | noch 12–24 Monate |
| Anschlussfinanzierung | Zinsanstieg > 2 %-Punkte | laufende Zinsbindung sicher |
| Lebensphase / Management | kein Bock mehr | aktive Betreuung möglich |
Typische Denkfehler
Fehler 1: Den Kaufpreis als Referenz nehmen
„Das Haus hat mich 2009 nur 380.000 € gekostet, ich verkaufe nicht unter 600.000 €." Der Kaufpreis ist irrelevant — er ist ein Sunk Cost. Relevant ist nur, was heute realistisch erzielbar ist, gemessen am aktuellen Faktor.
Fehler 2: Sanierungskosten unterschätzen
Heizungstausch, Dach und Stränge werden chronisch zu niedrig kalkuliert. Realistisch sind 2026 zwischen 350 und 600 €/m² Wohnfläche an CapEx in den nächsten 10 Jahren, wenn ein Bestandsbau aus den 60ern oder 70ern nicht durchsaniert ist.
Fehler 3: Mieten linear hochrechnen
Mietspiegel-Anpassungen brauchen Anlässe — Mieterwechsel oder Modernisierung. Wer 30 % Mietsteigerung in 5 Jahren plant, ohne Mieterwechsel anzunehmen, überschätzt das Szenario massiv.
Fehler 4: Emotionale Bindung als Argument
„Das Haus war schon im Familienbesitz meines Vaters" ist kein Halten-Argument. Wer emotional gebunden ist und sich das eingesteht, kann bewusst halten — aber sollte die Entscheidung nicht als Rendite-Logik tarnen.
Fazit & nächste Schritte
Die Halten-oder-Verkaufen-Entscheidung wird sauberer, je früher die Zahlen auf dem Tisch liegen. Erste Schritte:
- Aktuelle Marktwert-Indikation über die Online-Sofortbewertung ermitteln.
- Den lokalen Faktor mit historischem Durchschnitt vergleichen — etwa über die Stadt-Seiten oder den Multiplikator-Ratgeber.
- Sanierungsbedarf der nächsten 10 Jahre realistisch durchkalkulieren (ggf. Energieberater hinzuziehen).
- Steuerstatus prüfen — siehe Steuern-Pillar und Spekulationssteuer-Ratgeber.
- Bei Erbengemeinschaft: separate Strategie — siehe Geerbtes MFH verkaufen.
Wer nach dieser Prüfung beim Verkaufen landet, findet im Verkaufsprozess-Pillar die nächsten konkreten Schritte. Wer im Vermietet-Status verkaufen will, im Ratgeber Vermietetes MFH verkaufen. Die Privatisierung — also Wohnungen einzeln statt MFH am Stück — ist im Ratgeber Wohnungen einzeln verkaufen beleuchtet.
Häufige Fragen
Ab welcher Bruttomietrendite lohnt sich Halten?
Faustregel: Liegt die Bruttomietrendite unter 4 % und der lokale Faktor über 22, ist Verkaufen meist die bessere Option. Über 6 % Bruttorendite spricht selbst bei höheren Faktoren vieles fürs Halten — vorausgesetzt der Sanierungsstau ist überschaubar (unter 10 % des Marktwerts).
Wie wirkt sich der Zinssatz auf die Entscheidung aus?
Bei niedrigen Hypothekenzinsen (unter 3 %) wirkt der Fremdkapitalhebel positiv — Halten lohnt eher. Bei Zinsen über 4,5 % drückt die Finanzierung die Eigenkapitalrendite. Wer in den kommenden 24 Monaten in die Anschlussfinanzierung muss, sollte die Differenz zur aktuellen Kondition realistisch in die Cashflow-Rechnung einstellen.
Was bedeutet die 10-Jahres-Spekulationsfrist für die Entscheidung?
Vor Ablauf der Frist wird der Veräußerungsgewinn voll mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (§23 EStG). Wer noch ein bis zwei Jahre vor Fristablauf steht, sollte die Steuerersparnis (oft 20–40 % des Gewinns) gegen das Marktrisiko abwägen. Mehr Details: Spekulationssteuer-Ratgeber.
Lohnt sich Halten trotz hohem Sanierungsstau?
Nur wenn die Sanierungskosten durch nachhaltige Mieterhöhungen, KfW-Förderung oder Modernisierungsumlage (§559 BGB) refinanzierbar sind. Bei Energieeffizienzklasse F/G/H und 1.000+ €/m² Sanierungsbedarf ist Verkauf an einen Modernisierer oft die ehrlichere Lösung. Siehe Sanierung vor dem Verkauf.
Sollte ich vor dem Verkauf bewerten lassen?
Ja — immer. Eine fundierte Marktwert-Indikation vor der Entscheidung verhindert Unter- und Überbewertung. Kostenlose Sofort-Indikation für die Vorab-Einschätzung, Sachverständigengutachten (1.500–4.500 €) bei strittigen Erbfällen, Scheidungsverfahren oder steuerlich brisanten Übertragungen. Methodenvergleich im Ratgeber 5 Bewertungsmethoden.
Wie lange dauert ein MFH-Verkauf realistisch?
In A- und B-Städten 4 bis 8 Monate vom Erstgespräch bis zur Notarunterzeichnung. In schwachen Lagen oder bei sanierungsbedürftigen Objekten kann es 12 Monate und länger dauern. Off-Market-Verkäufe an institutionelle Käufer laufen oft schneller, dafür meist mit 5–10 % Abschlag.