Definition und Geltungsbereich
Die Mietpreisbremse ist ein Instrument des Mieterschutzrechts. Sie greift nur in Gebieten, die per Landesverordnung als "Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt" ausgewiesen wurden. Stand Mai 2026 fallen darunter rund 410 Städte und Gemeinden — alle Großstädte ab 200.000 Einwohnern, viele Universitätsstädte und Speckgürtel-Kommunen rund um Ballungszentren.
In diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel betragen. Wer eine höhere Miete vereinbart, riskiert Rückforderungsansprüche des Mieters (rückwirkend bis zu 30 Monate vor Rüge).
Wichtige Ausnahmen
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Wenn die Modernisierungskosten ein Drittel der Neubaukosten überschreiten, gilt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nach Modernisierung nicht.
- Vormiete: War die Vormiete bereits über 110 % der Vergleichsmiete, darf der Vermieter die Vormiete (ohne weitere Erhöhung) auch bei Neuvermietung verlangen.
- Möblierte Vermietung: Möblierungszuschlag kalkulierbar, kann zur Umgehung führen — Rechtsprechung uneinheitlich.
Auswirkung auf die Bewertung von Mehrfamilienhäusern
Für die Bewertung über das Ertragswertverfahren ist die Mietpreisbremse direkt relevant: Das Mietsteigerungspotenzial bei Neuvermietung — einer der wichtigsten Faktor-Treiber — wird durch sie gedeckelt. Wer in Berlin-Friedrichshain ein voll vermietetes MFH mit Ist-Mieten 30 % unter Mietspiegel besitzt, kann bei Mieterwechsel nicht auf Marktniveau anheben, sondern nur auf 110 % der Vergleichsmiete.
Konsequenz für den Faktor:
| Situation | Faktor-Effekt |
|---|---|
| Objekt in Mietpreisbremsen-Gebiet, Ist-Miete = 110 % VM | kein Steigerungspotenzial — Basis-Faktor |
| Objekt im Gebiet, Ist-Miete = 80 % VM | +0,5 bis +1,5 Punkte (begrenztes Potenzial bei Fluktuation) |
| Objekt außerhalb Gebiet, Ist-Miete = 80 % VM | +1,5 bis +3 Punkte (volles Potenzial) |
| Modernisiertes Objekt unter Ausnahme-Klausel | +2 bis +4 Punkte (Erstvermietung frei) |
Praxisbeispiel
Mehrfamilienhaus in München-Sendling, 8 Einheiten à 70 m². Ortsübliche Vergleichsmiete: 16,40 €/m². Maximalmiete unter Mietpreisbremse: 16,40 × 1,10 = 18,04 €/m².
- Ist-Miete bei langjährigem Mieter (Mietvertrag 2014): 11,20 €/m² — bei Auszug: zulässige Neuvermietung max. 18,04 €/m² (+61 %)
- Ohne Mietpreisbremse: marktübliche Neuvermietung möglicherweise 21–23 €/m² (+88 bis +105 %)
- Faktor-Differenz: ca. 2 Punkte zugunsten "ohne Bremse"
Rügepflicht und Konsequenzen
Mieter müssen die Überhöhung schriftlich rügen — erst ab dem Zeitpunkt der Rüge können sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern (max. 30 Monate). Wer eine Wohnung kauft und Vormieten oberhalb der Mietpreisbremse vorfindet, übernimmt das Rückforderungsrisiko nach §566 BGB.
Wie wirkt sich Mietpreisbremse auf Ihr Objekt aus?
Kostenlose Sofort-Bewertung mit standortabhängiger Faktor-Berechnung.
Wert kostenlos ermitteln