- Ausgangspunkt: Wer erbt was?
- Erbengemeinschaft — die häufigste Konstellation
- Erbschaftsteuer beim Mehrfamilienhaus
- Spekulationsfrist und die Fußstapfentheorie
- Die vier Wege aus der Erbengemeinschaft
- Teilungsversteigerung — das schlechteste Szenario
- Praxisfall: 8er-MFH mit drei Erben
- Fazit & Handlungsplan
- FAQ
Ausgangspunkt: Wer erbt was?
Die erste Frage nach einem Erbfall lautet nicht „Verkaufen oder behalten?", sondern „Wer ist eigentlich Eigentümer geworden?". Erst wenn das geklärt ist, lässt sich über Verkauf entscheiden.
Drei typische Konstellationen
- Alleinerbe: Der Verkauf läuft wie ein normaler MFH-Verkauf, der Erbe ist alleiniger Entscheider.
- Erbengemeinschaft: Mehrere Erben halten das Haus zur gesamten Hand. Verkauf nur einstimmig.
- Vermächtnis: Ein bestimmtes Vermächtnis (z. B. „mein MFH in der Goethestraße geht an Tochter Anna") schafft einen direkten Anspruch — die übrigen Erben müssen das Haus übertragen.
Vor dem Verkauf zwingend nötig
- Erbschein beim Nachlassgericht beantragen oder europäisches Nachlasszeugnis bei Auslandsbezug
- Grundbuchberichtigung: Erben werden im Grundbuch eingetragen (binnen 2 Jahren kostenfrei)
- Aktuelle Marktwert-Indikation einholen — auch für die Erbschaftsteuererklärung relevant
- Bei Erbengemeinschaft: Erste gemeinsame Beschlussfassung organisieren
Erbengemeinschaft — die häufigste Konstellation
Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft (§2032 BGB). Das heißt: Niemandem gehört eine konkrete Wohnung oder ein bestimmter Anteil am Haus — allen gehört alles zusammen. Verfügungen über den Nachlass (also auch der Verkauf des MFH) erfordern nach §2040 BGB Einstimmigkeit aller Miterben.
Was das praktisch heißt
- Jeder Miterbe kann den Verkauf blockieren — auch derjenige mit 5 % Erbanteil
- Mieteinnahmen werden anteilig auf alle Miterben verteilt
- Bei Renovierungs-, Verwaltungs- oder Verkaufsentscheidungen wird über die Mehrheit (nach Anteil) entschieden, sofern es Verwaltung ist; Verkauf bleibt aber Verfügung — einstimmig
- Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen (§2042 BGB)
Erbschaftsteuer beim Mehrfamilienhaus
Seit der ErbStG-Reform 2023 wird der steuerliche Wert von Mehrfamilienhäusern nach dem Ertragswertverfahren (bei Renditeobjekten) oder dem Sachwertverfahren (bei kleineren MFH ohne Ertragsorientierung) ermittelt — angelehnt an den Verkehrswert. In den meisten Großstädten ist die steuerliche Bewertung dadurch deutlich gestiegen.
Freibeträge 2026
| Verhältnis zum Erblasser | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehegatte, eingetragene Partnerschaft | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Enkel mit verstorbenem Elternteil | I | 400.000 € |
| Enkel (Eltern leben) | I | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | I | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern | II | 20.000 € |
| Sonstige Erben (Lebensgefährte ohne Eintragung) | III | 20.000 € |
Steuersätze
Auf den Wert über dem Freibetrag werden je nach Steuerklasse und Höhe folgende Sätze fällig:
- Steuerklasse I: 7–30 % (gestaffelt)
- Steuerklasse II: 15–43 %
- Steuerklasse III: 30–50 %
Bei einem MFH mit Verkehrswert 1,2 Mio. €, das ein Kind erbt, fällt also auf 800.000 € (1.200.000 − 400.000 Freibetrag) Erbschaftsteuer an — gestaffelt typischerweise zwischen 11 und 15 %, also rund 88.000 bis 120.000 €.
Spekulationsfrist und die Fußstapfentheorie
Die gute Nachricht: Bei Erbschaft löst nicht das Erbe selbst eine neue Spekulationsfrist aus. Der Erbe tritt „in die Fußstapfen" des Erblassers — er übernimmt dessen Haltedauer (§23 EStG). Hat der Vater das MFH 1998 gekauft und 2026 vererbt, kann der Erbe sofort steuerfrei veräußern.
Praktische Konsequenz
- Bei langer Haltedauer des Erblassers: sofortiger steuerfreier Verkauf möglich
- Bei kurzer Haltedauer (Erblasser kaufte vor weniger als 10 Jahren): Frist läuft beim Erben weiter, Verkauf vor Fristablauf löst Spekulationssteuer aus
- Maßgeblich ist der ursprüngliche Anschaffungspreis des Erblassers — nicht der Erbschaftswert
Voller Hintergrund zu §23 EStG im Ratgeber Spekulationssteuer vermeiden und im Steuern-Pillar.
Die vier Wege aus der Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer gedacht — irgendwann muss sie aufgelöst werden. Vier Wege stehen zur Auswahl, jeder mit anderen Konsequenzen für Steuer, Erlös und Zeitachse.
Weg 1: Gemeinsamer Verkauf am freien Markt
Alle Miterben einigen sich, das Haus am Markt zu vermarkten und den Erlös anteilig zu verteilen. Vorteile: marktgerechter Preis, klare Abwicklung. Nachteile: Einstimmigkeit nötig, oft 4–8 Monate Vermarktung. Mehr zum Prozess im Ratgeber Vermietetes MFH verkaufen.
Weg 2: Auszahlung einzelner Miterben (Abschichtung)
Ein oder mehrere Miterben werden ausgezahlt, ein verbleibender Erbe übernimmt das Haus. Vorteile: Erhalt der Immobilie, keine Vermarktungskosten. Nachteile: Auszahlende braucht Liquidität (oft Bankkredit auf das Haus), Streit über den Bewertungspreis. Hier ist ein vereidigtes Gutachten oft unverzichtbar.
Weg 3: WEG-Aufteilung mit Zuweisung einzelner Einheiten
Das MFH wird in WEG-Einheiten aufgeteilt (Teilungserklärung beim Notar), jeder Miterbe bekommt eine oder mehrere Wohnungen zugewiesen. Vorteile: Erhalt für alle, faire Aufteilung. Nachteile: Aufteilungskosten 3.000–8.000 €, ungleichmäßige Werte einzelner Wohnungen, Verwaltung als WEG. Methodisch verwandt mit Wohnungen einzeln verkaufen.
Weg 4: Teilungsversteigerung
Letzter Ausweg bei Patt-Situation — siehe nächster Abschnitt.
Teilungsversteigerung — das schlechteste Szenario
Wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigt, kann jeder Miterbe nach §180 ZVG die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Haus wird zwangsversteigert, der Erlös auf die Miterben verteilt. Klingt einfach, ist in der Praxis ein Wertvernichter.
Warum Teilungsversteigerungen Geld kosten
- Mindestgebot liegt nur bei 50 % des Verkehrswerts (im ersten Termin oft 70 %)
- Bieterkreis ist kleiner — vor allem Schnäppchenjäger und semiprofessionelle Bieter
- Versteigerung wird öffentlich angekündigt, was Mieter und Markt verunsichert
- Verfahrenskosten 5–10 % des Erlöses
- Durchschnittlicher Abschlag gegen Marktpreis: 10–30 %
Eine Teilungsversteigerung ist fast immer das Ergebnis schlechter Kommunikation — nicht unauflöslicher Konflikte. Wer in der Erbengemeinschaft jemand hat, der droht zu klagen: Termin beim Mediator, nicht beim Amtsgericht.
Praxisfall: 8er-MFH mit drei Erben
Erblasser: Vater, verstorben 2025. Nachlass: 8-Einheiten-MFH in Köln-Sülz, Verkehrswert ca. 2,1 Mio. €, Anschaffung 1999. Drei Miterben (Geschwister, je 1/3): Tochter Anna (Düsseldorf, will Cashflow), Sohn Bernd (München, will sofort Erlös für Hauskauf), Tochter Clara (vor Ort, möchte das Haus behalten).
Erbschaftsteuer
Jeder Miterbe erbt anteilig 700.000 €. Freibetrag 400.000 € pro Kind. Steuerpflichtig: 300.000 €. Steuersatz Klasse I bei diesem Wert: 11 %. Erbschaftsteuer pro Miterben: rund 33.000 €. Gesamtfamilie: 99.000 €.
Spekulationssteuer
Anschaffung 1999, also 27 Jahre Haltedauer beim Erblasser. Fußstapfentheorie: Verkauf jederzeit steuerfrei möglich. 0 € Spekulationssteuer.
Lösungsweg
Clara übernimmt das MFH und zahlt Anna und Bernd jeweils 700.000 € aus. Finanziert mit 1,3 Mio. € Bankkredit auf das Haus (Beleihung ca. 62 %) plus 100.000 € Eigenkapital. Anna und Bernd erhalten ihren Anteil binnen 4 Monaten, Clara wird Alleineigentümerin. Erbschaftsteuer wird aus den Mieteinnahmen über die nächsten 3 Jahre bedient. Bewertungsbasis: vereidigtes Gutachten (2.900 €) zur Vermeidung von Streit.
Was nicht funktionierte
Bernd wollte zunächst die Teilungsversteigerung, weil er „schnell Geld brauchte". Anwalts-Schreiben, 4 Monate Konflikt. Mediation klärte: Auszahlung dauert genauso lang, bringt aber 350.000 € mehr Erlös. Ergebnis: alle einigten sich, Versteigerung wurde abgewendet.
Fazit & Handlungsplan
Geerbte Mehrfamilienhäuser sind verkäuflich — und steuerlich oft günstiger als reguläre Verkäufe (Fußstapfentheorie). Der Knackpunkt ist die Erbengemeinschaft. Empfohlener Ablauf:
- Erbschein beantragen, Grundbuch berichtigen
- Marktwert-Indikation einholen (Sofortbewertung als Einstieg, ggf. Sachverständigengutachten)
- Erbschaftsteuererklärung vorbereiten (binnen 3 Monaten nach Kenntnis)
- Frühestmögliches Familientreffen mit allen Miterben — neutraler Ort, klare Agenda
- Bei mehr als drei Erben oder Konfliktanzeichen: Mediator hinzuziehen
- Spekulationsfrist prüfen — bei langer Haltedauer des Erblassers oft steuerfreier Verkauf möglich
- Strategie wählen: Gemeinsamer Verkauf, Auszahlung, WEG-Aufteilung oder im Notfall Teilungsversteigerung
Bei Verkauf gelten dieselben Regeln wie beim normalen Verkauf — siehe Verkaufsprozess-Pillar. Wer das Haus behalten will, prüft mit dem Ratgeber Verkaufen oder behalten.
Häufige Fragen
Kann ich ein geerbtes Mehrfamilienhaus sofort verkaufen?
Ja, sobald der Erbschein vorliegt und die Erben im Grundbuch eingetragen sind. Bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen — Einstimmigkeit ist Pflicht (§2040 BGB). Bei Alleinerben ist der Verkauf wie ein regulärer MFH-Verkauf zu behandeln.
Fällt Spekulationssteuer beim Erbverkauf an?
Der Erbe übernimmt die Haltedauer des Erblassers („Fußstapfentheorie", §23 EStG). Hat der Erblasser die Immobilie über 10 Jahre besessen, kann der Erbe sofort steuerfrei verkaufen — auch direkt nach dem Erbfall. Bei kurzer Haltedauer beim Erblasser läuft die Frist beim Erben weiter. Details im Ratgeber Spekulationssteuer vermeiden.
Was tun, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Letztes Mittel ist die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§180 ZVG). Sie führt fast immer zu deutlich unter dem Marktwert liegenden Erlösen (10–30 % Abschlag) und sollte vermieden werden. Besser: Mediation durch Notar oder Fachanwalt für Erbrecht, Auszahlung einzelner Miterben oder gemeinsamer Verkauf am Markt.
Wie wird die Erbschaftsteuer beim MFH berechnet?
Steuerwert ist seit ErbStG-Reform 2023 der Verkehrswert nach Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Freibeträge: 500.000 € Ehegatten, 400.000 € Kinder, 200.000 € Enkel. Steuersätze 7–30 % in Steuerklasse I, gestaffelt nach Wert über Freibetrag.
Sollte das geerbte MFH erst bewertet oder erst verkauft werden?
Immer erst bewerten — ohne saubere Marktwert-Indikation drohen Erbschaftsteuer-Überraschungen, Streit unter Miterben und schlechte Verhandlungspositionen am Markt. Für strittige Fälle und Auszahlungssituationen ist ein vereidigtes Sachverständigengutachten (1.500–4.500 €) angemessen.
Was ist mit den Mietverträgen im Erbfall?
Mietverträge bleiben unverändert in Kraft. Die Erbengemeinschaft tritt als Vermieter ein und kassiert die Mieten anteilig. Bei Verkauf an einen Dritten geht das Mietverhältnis nach §566 BGB auf den Käufer über — wie beim regulären MFH-Verkauf.
Kann ich mein Erbe ausschlagen, wenn das MFH überschuldet ist?
Ja, innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis vom Erbfall (§1944 BGB) beim Nachlassgericht. Ausgeschlagen wird immer die gesamte Erbschaft — nicht einzelne Vermögensgegenstände. Bei drohender Überschuldung oder unklaren Verbindlichkeiten unbedingt vorher anwaltlich beraten lassen.